Temaartiklar / fördjupning Bo i bostadsrätt Bostadsrättsföreningar i Sverige Lagar, länkar, ekonomifakta Branschguide med utvalda företag/leverantörer Vår Brf - styrelsens egna sidor Nyhetsbrev  
 Senaste
  - 2018
  - 2017
  - 2016
  - 2015
  - 2014

Kategorier
 Balkong
 Bredband/IT
 Ekonomi
 Energi
 Hiss
 Lag och Rätt
 Miljö
 Renovera/Underhåll


 Håll dig uppdaterad!
Med vårt nyhetsbrev får du senaste nytt om bopriser, räntor, nyheter och uppdateringar på bobattre.se. Vårt nyhetsbrev utkommer ca: 10-12 ggr/år.

» Anmäl/avanmäl nyhetsbrev

Hyresförhandling – nu gäller nya regler

Ur: Bo bättre • NR 1/2011

Från och med den första januari är det inte längre enbart de kommunala bostadsföretagens hyresnivåer som styr hur hög en hyra får vara. Hyreslagen har ändrats och numera kan även hyror hos en privat fastighetsägare användas som jämförelsematerial. Ändringen berör även de bostadsrättsföreningar som har hyresgäster.



I samband med att hyreslagen ändras likställs bostadsrättsföreningar med andra hyresvärdar, vilket innebär att det finns ett större utrymme för att förhandla hyror utifrån ett eget material. Den metod som används i Sverige för att bestämma hyror för bostäder inrättades 1969 och kallas bruksvärdessystem. Syftet var dels att förstärka hyresgästens besittningsskydd och dels att se till att hyresvärden inte tar ut oskäliga hyror.

När lagen tillkom angavs också att hyran ska sättas utifrån ett antal parametrar, exempelvis lägenhetens standard, läge i huset och förmåner knutna till fastigheten. Det fanns inget särskilt system för hur olika delar av en hyresbostad skulle poängsättas. I stället skulle schablonmässiga uppskattningar göras utifrån de parametrar som angetts. Hyran skulle även täcka hyresvärdens kostnader för fastighetens skötsel, drift, underhåll, kapitalkostnader samt ägarnas avkastningskrav.

För några år sedan tillkom också regeln att läget skulle värderas som en del i hyressättningen. när en hyresfastighet byggs och hyran fastställs har fastighetsägaren rätt att få täckning för produktionskostnaden. Byggåret har därför spelat en stor roll och dominerat hyressättningen av de flesta fastigheter ända sedan systemet infördes. Hyrorna för bostadsrättsföreningens hyresgäster brukar redan vara satta och sedan följa de årliga höjningarna utifrån de överenskommelser som görs mellan hyresgästföreningen och de kommunala bostadsföretagen.

Under de senaste femton åren har byggkostnaderna kraftigt skjutit i höjden samtidigt som samtliga statliga subventioner för bland annat bostadsbyggande successivt avskaffats. Eftersom hyran till stor del dominerats av byggåret har det tillsammans med andra förändringar på bostadsmarknaden lett till att det uppstått skevheter i hyressättningen mellan lägenheter i olika områden. Det kan exempelvis innebära att hyresgäster i ett nedslitet miljonprogramområde i en ytterförort kan tvingas betala högre hyror än hyresgäster i äldre fastigheter i lugna och välskötta områden med centralare lägen.

I takt med att bostadsmarknaden förändrats runt om i landet har det blivit allt svårare att sätta hyror. Det har lett till att allt fler hyresgästföreningar i samarbete med de allmännyttiga bostadsföretagen och även fastighetsägarna i flera kommuner byggt modeller för hur hyror ska sättas utifrån hyresgästernas egna värderingar. Redan i slutet av nittiotalet skapades den första nya datoriserade modellen för systematiserad hyressättning. Arbetet gjordes av hyresgästföreningen i Umeå i samarbete med det kommunala bostadsföretaget Bostaden AB.

Det är en modell som bygger på hyresgästernas värderingar och består av ett poängsystem med olika parametrar för hur egenskaper i en lägenhet och ett bostadsområde ska värderas. Poängen räknas sedan samman. Det kan bli både plus- och minuspoäng. Ett särskilt omräkningstal används sedan för att få fram rätt hyresnivå. Totalt besiktigades och poängsattes över tiotusen lägenheter i Umeå, och ny hyra sattes för varje lägenhet. det blev startskottet och under åren som följde växte nya modeller fram i flera andra kommuner.

De flesta modellerna har utvecklats i samarbete med de allmännyttiga bostadsföretagen och i vissa kommuner, exempelvis Göteborg, även med de privata fastighetsägarna. Just nu pågår för fullt arbetet med att få fram en modell för Stockholm. Anledningen till att det behövs olika modeller för olika kommuner beror på skillnaderna mellan bostadsmarknad och stadsplanering. Varje modell har utformats utifrån hur hyresgästerna i kommunen värderar sitt boende, både när det gäller lägenhetens utformning, standard och område.

Det är upp till varje hyresvärd att använda de modeller som tagits fram. Men de kan vara ett bra sätt att hitta former för att fastställa hyran för en lägenhet om det råder osäkerhet eller uppstår en tvist.

Tips vid hyrestvist

Kontrollera hyresnivåerna i områden med liknande lägenheter när det gäller lägenhetsstandard. Ta fram ett antal exempel på andra liknande lägenheter att jämföra med och att hänvisa till. Redovisa med adresser till jämförelselägenheter i andra områden, olika typer av lägenhetsstorlekar och bildmaterial.

Kontakta hyresgästföreningen och kontrollera om det finns en modell för systematiserad hyressättning som går att använda för att poängbedöma den aktuella lägenheten.

Det innebär lagändringen

Den första januari ändrades hyreslagen. Ändringen innebär att det inte längre är enbart de kommunala bostadsföretagens hyresnivåer som styr lägenhetshyrorna. När exempelvis hyresnämnden vid en tvist ska bestämma hyran kan numera även hyror hos en privat fastighetsägare användas som jämförelsematerial.

Lagändringen innebär också att förhandlingarna med privata fastighetsägare inte längre automatiskt kopplas till de överenskommelser hyresgästföreningen gör med de kommunala bostadsföretagen, dvs allmännyttan. I stället har numera privata fastighetsägare möjlighet att ha egna kollektiva förhandlingar där de kan redovisa egna underlag för sina krav på hyresförändringar..

En annan förändring är också att de allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen, som tidigare drivits enligt självkostnadsprincipen, numera ska drivas enligt affärsmässiga principer och vara lönsamma.
Text: Karin Rutström, Senast uppdaterad 2011-03-10  |  Tipsa en vän

© 2006 - 2024 Hittabrf.se och Bo bättre
Sveriges största faktaplats om bostadsrätt och bostadsrättsföreningar
Prenumerera | Kontakta oss | Om oss | Annonsera