Senaste nummer av Bo bättre Senaste nummer av Bo bättre
Hem
Sök bland Sveriges 27 800 bostadsrättsföreningar
 
Malmö | Göteborg | Stockholm
 Temaartiklar / fördjupning  Bo i bostadsrätt Bostadsrättsföreningar i Sverige Lagar, länkar, ekonomifakta  Branschguide med utvalda företag/leverantörer Vår Brf - styrelsens egna sidor Nyhetsbrev  
 Styrelseguiden
 Experter svarar på dina frågor
 Styrelsens roller och ansvar
  - Att välja styrelse
  - Styrelsearvode
  - Styrelsearvode i 200 Brf:er
  - Beräkna styrelsearvode
 Litteratur - föreningen bibliotek
 Tjänster och produkter


Byggprojekt kan gå snett – fast man gjort allt rätt

Bostadsrättsjuridik - Jörn Liljeström är advokat på LEX advokatbyrå. Han har arbetat med bostadsrättsfrågor i femton år.

Att få rätt mot entreprenören som misslyckats totalt med renoveringen är inte alls som att reklamera en påse rutten potatis. En rättsprocess resulterar tyvärr oftast bara i ytterligare en utgift för föreningen. Se därför till att ha proffshjälp ända från start.

När man blir invald i styrelsen tar man med sig erfarenheter från både yrkes- och privatliv. I erfarenhetsbanken finns ofta stor vana vid att köpa både varor och tjänster. Men ofta saknas vana att handla upp entreprenader för annans räkning. Tyvärr är erfarenheter från andra områden inte till särskilt stor hjälp när föreningen ska genomföra större byggprojekt. Byggbranschen är speciell. När man köper en vara eller en tjänst förväntar man sig att den ska vara precis som utlovats. Om varan eller tjänsten inte lever upp till befogade förväntningar brukar det gå lätt att få rätt.

Men när en förening har ett större byggprojekt som gått snett upptäcker styrelsen gradvis att det inte alls är särskilt lätt att få rätt. Inte ens om man har gjort upphandlingen efter konstens alla regler. Att man skrivit ett bra förfrågningsunderlag räcker inte, att man träffat ett omfångsrikt avtal med hänvisning till ABT 06 eller AB 04 räcker inte alltid heller. Många föreningar blir överraskade av att entreprenaden de upphandlat inte blir som de planerat, trots att föreningen ansträngt sig för att göra upphandlingen enligt konstens alla regler. Föreningen är helt beroende av att entreprenören uppfyller såväl ordalydelsen som intentionerna i avtalet som träffats – så är inte alltid fallet.

När entreprenören brister i sina åtaganden är det dags för föreningen att överväga vilka åtgärder som ska vidtas. Det vanligaste är att föreningen agerar enligt den modell som ges i entreprenadavtalet, oavsett om det är AB 04 eller ABT 06 som har avtalats att gälla mellan parterna. Föreningen gör reklamation, håller inne med betalning och kanske till och med begär förseningsvite. tyvärr är det dock så att de entreprenadrättsliga metoderna sällan fungerar särskilt väl för den drabbade föreningen. Föreningen ger sig in på en arena som den inte behärskar. Det är som om en amatör ger sig in i ringen mot en professionell boxare. Vi vet alla vad som händer, även om proffset är halvdålig och allmänt punschig. Föreningen blir utslagen i första ronden.

När det står klart att föreningen är ute på djupt vatten anlitas kanske advokat för att komma tillrätta med problemen. Nu börjar en lustiger dans där de två boxarna ger sig på varandra i ringen. Nästan alltid finns det en på förhand given förlorare; föreningen som drabbats av felen kommer efteråt också att drabbas av räkningen från sin advokat. Resultatet är sällan sådant att föreningen går på plus. Ibland blir det rentav värre. Inte på grund av att advokaten är dålig, utan på grund av att det sällan är produktivt att ”slåss om saken” när något redan gått snett i entreprenaden. Kanske har föreningen redan gjort misstag, som att ha missat reklamationer eller ersättningskrav inom avtalsenlig tid eller missat att det skulle ske skriftligt.

När motparten är ett mindre bolag är det dessutom ibland inte ens lönt att vinna fullt ut. När saken är prövad och klar är bolagets tillgångar redan borta med vinden och det finns inga pengar att hämta.

Situationen är svår att reda ut när entreprenaden redan blivit för dyr, arbetet går för långsamt eller om det uppstår fel och man står där med halvfärdiga oavslutade byggarbeten eller i värsta fall med ett resultat som måste rivas upp och göras om. Egentligen handlar det bara om att få en tjänst utförd väl och till ett bra pris och det borde ju inte vara så svårt egentligen. Men det är det. Traditionellt sett är bostadsrättsföreningar därför beroende av professionell hjälp för att kunna klara av större byggprojekt.

Den ”trygghet” som standardavtal ger kan vara väldigt missvisande om man saknar kunskapen att faktiskt veta vad som gäller. Det hjälper sällan att ta in hjälpen i efterhand. Det bästa är att be om hjälp innansaker och ting riskerar gå snett, det vill säga redan innan avtal tecknas. Det kan vara bra att ha hjälp av någon av de fyra stora organisationerna på området, Fastighetsägarna, HSB, Riksbyggen eller SBC (här angivna i bokstavsordning).

De här organisationerna har lång erfarenhet och har de kunskaper som behövs. Det går naturligtvis även att anlita andra proffs, det finns många duktiga konsulter. Det är viktigt att tänka på att, oavsett vilket välrenommerat bolag som anlitas för att sköta processen med upphandlingen, så rör det sig i slutändan alltid om en individ som ska göra jobbet och som man ska ha tillit till. Den man anlitat ska vara duktig personligen. Ett vanligt förekommande problem hos stora organisationer är en stor personalomsättning – den person som anlitats kan plötsligt bytas ut. Och plötsligt är det helt nya människor som ska ta över.

Föreningen bör insistera på att ha med sig samma person genom hela processen. Denna person kommer att ha stort inflytande över vad som ska göras, vilka entreprenörer som ska anlitas, vad det får kosta och hur arbetet utförs. När föreningen anlitar ett mindre bolag bör ni kolla ägarförhållandena och även se om det finns konkurser eller allmänt dålig ekonomi i bagaget hos den som ni framöver måste lita på. Tänk på att korruption och riggade upphandlingar faktiskt existerar. Var inte paranoida men var försiktiga. Ser ni något skumt så ställ frågor. Får ni inte tillfredsställande svar ska ni dra öronen åt er och anlita någon annan. Det är oftast inte, jag repeterar INTE, billigast att ta det lägsta anbudet. Vem ni än anlitar, håll ett vakande öga över att det blir som ni sagt. Tänk på att aldrig gå med på avtalsvillkor som innebär att föreningen betalar i snabbare takt än arbetet blir utfört. Det betyder att man alltid ligger back om något inträffar. Istället bör man naturligtvis se till att betalning inte sker snabbare än vad arbetet fortskrider. Ur beställarens synvinkel ska arbetet gärna till och med ligga lite före betalningarna, så att ni kan kontrollera kvaliten löpande.

Vidare ska föreningen se till att ha en enkel och klar hävningsrätt. När det visar sig att entreprenören inte duger, genom exempelvis upprepade förseningar utan godtagbar anledning, ska man kunna häva avtalet och fortsätta och slutföra arbetet med annan entreprenör. Det är oftast långt bättre att snabbt gå ur avtalet än att sitta kvar med den oskicklige eller oseriöse entreprenören och försöka få rätsida på förhållandena inom ramen för avtalsförhållandet på det sätt som AB 04 eller ABT 06 är uppbyggda för. Det är nog det bästa råd som kan ges: se till att kunna lämna avtalsförhållandet om det börjar gå dåligt.

Man bör akta sig för entreprenörer som regelmässigt tar ett lågt fast pris på vissa moment och rörligt på annat, som vid avtalstecknandet antyds kosta en lägre summa. Fulla av förtroende tror föreningen på det, och sedan visar det sig att entreprenören utformat avtalet utifrån att det stod helt klart att kostnaderna skulle springa iväg ordentligt. Sådan illojalitet är svår att rå på i rättssalen. Inget ont om rörligt pris i sig. Problemet är när entreprenören avsiktligt planerar så att det går att klämma ut mer pengar än vad som varit möjligt om öppenhet fått råda.

Styrelsen måste skaffa sig så mycket kunskap som möjligt. Medlemmarna tjänar på att styrelsen går på kurs så mycket som man bara orkar. Kunskapen är inte förlorad vid nyval. Något av det mest värdefulla i en förening är kunskapen hos de medlemmar som visserligen inte är med i styrelsen men är kunniga, kapabla och kan backa upp styrelsen när det börjar blåsa. Eller ta styrelsen i örat om det är det som behövs. Det är ofta de mest kunniga som är ryggraden i den tysta majoriteten som backar upp styrelsen när det blåser. Ett par sådana ska man ha i valberedningen.
Senast uppdaterad 2009-08-19  |  Tipsa en vän

© 2006 - 2017 Hittabrf.se och Bo bättre
Sveriges största faktaplats om bostadsrätt och bostadsrättsföreningar
Prenumerera | Kontakta oss | Om oss | Annonsera