Har du frågor som rör föreningen och styrelsearbetet? Frågor om renovering, upphandling, avtal eller något annat? Ställ din fråga till oss så ska vi låta våra experter svara. Vi försöker svara på alla frågor som kommer in men kan tyvärr inte garantera att vi svarar på alla beroende på att frågeanhopningen är stor under vissa perioder. Klicka här, skriv din fråga och skicka till oss.
Läsarfrågor och expertsvar som rör renovering och underhåll
Konvertering från lokal till bostad
Hej i vår bostadsrättsförening har vi en bostadsrättslokal som ägaren vill omvandla till bostad. Vid omvandlingen krävs det att fasaden ändras eftersom den nuvarande fasaden är utrustad med stora affärsfönster. Vid diskussionen om detta så har det utkristalliserats ett flertal frågor som vi behöver få svar på, vi vill gärna få svar på följande frågor:
- Behöver innehavare av bostadsrättslokalen tillstånd av föreningen
- Krävs det bygglov till omvandlingen, vem söker?
- Vi förmodar att ändringen av fasaden kräver bygglov som söks av föreningen
- Kostnaden för ändringen av fasaden, vem står för den? En ombyggnad av lokal till lägenhet kan kräva ändringar av ventilation, vem står för den kostnaden.
Svar:
- Ja, det behövs tillstånd från föreningen.
- Ja, lämpligen är det föreningen som söker bygglov, men nyttjanderättshavaren kan också söka.
- Ja, det krävs tillstånd från föreningen och bygglov för ändring av fasaden.
- Vad gäller de sista två frågorna så kan föreningen bestämma vad den vill eftersom den inte är skyldig att säga ja.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Ingen OVK görs!
Hej. Min mor bor sedan 20 år i en bostadsrätt och under den tiden har aldrig någon OVK genomförts. Nu har ventilationen i lägenheten blivit sämre.
Hon tog upp det med styrelsen men fick vänta i över sex månader på att styrelsen skulle ta upp frågan på ett möte. De skulle sedan utse en person från styrelsen för att komma och kolla vad problemet kan vara. Efter det har inget hänt.
När jag har frågat via mejl varför de inte gjort något tidigare försöker de få det att verka som det är min mamma som är svår. Kan det verkligen vara rätt att ingen OVK har genomförts? Jag har frågat flera gånger men ordförande vägrar svara. Vad har mamma för rättigheter i detta fall? Kan jag kräva bevis på att OVK gjorts?
Tacksam för svar – Orolig dotter
Svar: Ventilationen i fastigheten är föreningens ansvar, av det följer att föreningen också ska genomföra OVK besiktning.
Poängen är funktionen, vilket innebär att ventilationen ska vara tillräckligt bra. Föreningen är skyldig att avhjälpa fel eller brister med ventilationen. Skicka en skriftlig begäran om åtgärder till styrelsen och om inte det hjälper så vänd er till kommunens Miljö- och hälsoskyddsnämnd.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Gamla fönster som inte går att öppna – Vems ansvar?
Hej! Vi har en fråga angående fönster i lägenheten som är så gamla att de inte längre går att öppna men styrelsen menar då att ansvar för att byta fönster faller på oss bostadsrätthavare. Stämmer det?
Inger
Svar: Vad gäller fönstren så beror det på vad det står i föreningens stadgar. Normalt ansvarar bostadsrättsföreningen för fönstrens båge, karm och låsanordning. Det betyder att bostadsrättsinnehavaren ansvarar för målning på insidan av karm och båge samt för glaset.
Går glaset sönder ska bostadsrättsinnehavaren betala för bytet. Men om hela fönstret ska bytas är det föreningen som ska bekosta detta.
Det kan ju vara så att det räcker med underhåll av det som är föreningens ansvar, för att fönstret ska gå att öppna igen. Föreningen är i vilket fall skyldig att agera. Gör den inte det finns en rätt att efter tillsägelse byta fönstret på föreningens bekostnad.
Här krävs hjälp för att hantera frågan. Testa att fråga hos kommunens konsumentrådgivning eller kontakta en sakkunnig jurist för rådgivning.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Ansvar vid brand
Hej! Vi hade en brand i vår bostadsrättsförenings hus som slutade med att en person avled. Men endast den avlidnes lägenhet brandskadades.
Undersökningen om allmänfarlig vårdslöshet är nedlagd (eftersom innehavaren avled). Den tekniska undersökningen tydde på att branden kan ha orsakats av bostadsrättshavaren som var rökare.
Då undersökningen lades ned tar den avlidnes försäkringsbolag inget ansvar för renoveringen av lägenheten. Det innebär att husets försäkringsbolag nu har i uppgift att återställa lägenheten.
Eftersom försäkringsbolaget gör åldersavdrag innebär det att vår bostadsrättsförening kommer att få stå för cirka 80 procent av alla kostnader plus självrisken.
Kan detta stämma att vi blir ansvariga? Om vi nu är ansvariga att ta denna kostnad har vi då möjlighet att för denna specifika lägenhet att höja månadsavgiften för att kompensera för de kostnader vi får, d.v.s. att vi höjer avgiften för denna bostadsrättsandel?
Svar: Bostadsrättsföreningen är skyldig att åtgärda skador i fastigheten som uppstått till följd av brand. Det blir därför föreningens försäkring som tas i anspråk.
Eftersom ert försäkringsbolag gör åldersavdrag, kommer föreningen att få betala en del av kostnaderna för återställande, ur egen ficka. Det är hårda bud, men det som gäller.
Om föreningen inte kan styrka vårdslöshet betyder det att alla kostnader stannar på föreningen. Det är inte heller tillåtet att enbart höja avgiften för just denna lägenhet, kostnaderna ska fördelas som alla andra föreningsgemensamma kostnader.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Riva bärande vägg
Hej! Vi har en medlem som vill riva en bärande vägg eller flytta den. Han ska låta ett företag utföra arbetet, syftet är att göra om sin 1:a till en 2:a för att sedan sälja bostadsrätten. Vilka synpunkter kan vi i styrelsen lämna på detta? Tacksam för alla tips och synpunkter.
Mvh Johan
Svar: Det är problematiskt om bostadsrättshavare tar bort eller gör om bärande konstruktion oavsett om det är en anlitad entreprenör som gör det. Jag skulle inte rekommendera att man godkänner borttagande av något som är kritiskt för hela huset.
Föreningen är inte skyldig att godkänna sådant som kan påverka resten av huset. I vissa fall kan bostadsrättshavaren överpröva ett nekande med framgång men principen bör vara att byggnadens stomme inte får försvagas.
Tänk på att huset ska stå under mycket lång tid och summan av mindre förändringar blir till slut både oöverblickbar och kanske skadligt. Förr eller senare kommer ett hus rasa, i förtid vid brand eller gasexplosion om det försvagats eller annars på grund av alltför omfattande åtgärder under för lång tid.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Vem betalar fuktkontrollen?
Hej. Jag är ordförande i en Brf och undrar över vem som ska stå för en specifik kostnad. En medlem påtalade att kaklet i badrummet har börjat släppa. Ringde då till Anticimex för att säkerställa om det var fukt eller inte.
Nu var det sådan tur att det inte var någon fukt. Medlemmen renoverade sitt badrum och så fick föreningen en faktura från Anticimex.
Hörde med vårt försäkringsbolag vem som står för den när det inte berör föreningen. Fick svar att vi skulle betala men kan fakturera medlemmen på den summan. Hur ska man gå tillväga?
Mvh Ordförande i Brf
Svar: Om det är föreningen som har beställt tjänsten hos Anticimex är det också den som ska stå för kostnaden.
Föreningen kan endast föra vidare den kostnaden om det finns ett avtal om det med medlemmen eller om det finns en hållbar grund för skadeståndskrav, vilket inte är fallet här.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Reparation utan bostadsrättsinnehavarens vetskap
Hej Har en styrelseledamot befogenhet att ta beslut om en reparation i min bostadsrätt utan mitt godkännande?
Reparationen gjordes utan min vetskap och inte förrän en vecka senare blev jag informerad av styrelsen. Nu vill den att jag betalar kostnaden. Det rör sig om en spolning av avloppsrören i badrummet som sedan resulterade i en fräsning av rören.
Med vänlig hälsning Marianne
Svar: I regel är man aldrig skyldig att betala utfört arbete som man inte beställt eller annars träffat avtal om att betala.
Ett av undantagen från det är att man kan bli skadeståndsskyldig och att skadans storlek ibland kan motsvara vad det kostat att reparera skadan man vållat. Men så var det ju inte här.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Utgivning av nycklar
Hej! Jag har en fråga när det gäller utgivning av nycklar vid nya lås i entrédörrar. Bör man dela ut antal nycklar efter andelstal. Så att den som bor i en fyrarumslägenhet får fler än den som bor i en mindre lägenhet.
Exempelvis att bostadsrättshavare som bor i en fyrarummare får fyra stycken nycklar och den som bor i en tvårummare får två. Sedan får respektive lägenhetsinnehavare köpa till fler vid behov. Eller skall man göra på annat sätt?
Mvh John
Svar: Föreningen får inte försvåra för de boende att komma till och från sin lägenhet. Varje hushåll måste få ha nycklar så det räcker till alla de som bor i lägenheten och de boende själva tycker att de behöver en nyckel.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Omvandla innergård till parkering
Hej! Vår lilla förening har under flera år fått sämre ekonomi beroende på bland annat att styrelsen godkänt tidigare ordförandes förslag till avgiftssänkning med mera.
Vi behöver göra något åt detta och vår nye ekonomiskt kunniga ordförande har därför gjort en mycket bra budget för framtiden, vilken vår revisor tittat på och är nöjd med.
Men ett av ordförandens förslag är att vi upplåter en del av innergården till parkering för fyra bilar temporärt för att få in pengar på det viset.
Jag är en av dem som absolut inte vill ha parkering på vår lilla innergård, då det avsevärt skulle försämra vår boendemiljö. Kan styrelsen själva rösta fram att vi gör så här?
Tacksam för råd i hur man agerar här.
Hälsningar Cina
Svar: Om alla medlemmar tidigare haft tillgång till innergården kan det betraktas som en ändring av bostadsrättsupplåtelsen att upplåta delar till enskilt bruk.
Ett sådant beslut kräver i så fall två tredjedels majoritet på föreningsstämma och hyresnämndens godkännande.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Begäran om renoveringsanmälan – rätt eller fel?
Hej! Har styrelsen rätt att begära renoveringsanmälan samt intyg efteråt på att allt är gjort av godkända firmor? Vi vill exempelvis ha våtrumsintyg.
Med vänlig hälsning, Stephan
Svar: Om åtgärderna är sådana att de inte kräver föreningens godkännande (jfr 7 kap 7 § bostadsrättslagen) har föreningen endast rätt att kräva att arbetet utförts fackmannamässigt.
Om godkännande krävs, exempelvis om åtgärderna avser ingrepp i föreningens stam, har föreningen rätt att kräva renoveringsanmälan samt intyg från godkända firmor.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Ersättning för skador efter snöras
Frusen snö har rasat ner från taket och slagit sönder prylar (trädgårdsbord, utekrukor m.m.) på uteplats som en medlem med nyttjanderätt av uteplats har på markplanet. Är styrelsen ersättningsskyldig av sönderslagna saker?
Göran
Svar: Ja! Det är bostadsrättsföreningen skyldighet att se till att snö och is som kan rasa ned från tak tas bort. Det ska göras "utan oskäligt dröjsmål" viket normalt innebär snön och isen ska tas bort omedelbart.
Om det inte görs och det sker en olycka vilar ett tungt ansvar på föreningen som kan bli skyldig att betala för skadan, ansvaret kan antingen drabba föreningen eller enskilda ledamöter i styrelsen.
I det här fallet blev det endast materiella skador. Men om det blivit en allvarlig olycka, hade det kunnat det leda till att det utdömts böter eller till och med fängelse.
Karin Urbina Rutström
Redaktör och bostadsjournalist
Fel på ventilationen
Hej, jag bor i en bostadsrätt och jag har problem i min lägenhet. Matos sprider sig i min lägenhet när min granne lagar mat. Speciellt i barnens sovrum och i vardagsrummet.
Jag har klagat till föreningen i flera år och varje gång är deras svar att det är inget fel på ventilationen. Jag har erbjudit styrelsen att komma och inspektera min lägenhet men ingen kommer. De lägger ner ärendet varje gång jag skriver till dem.
Till sist gjorde jag en anmälan till miljöförvaltningen. Nu har miljöförvaltningen krävt bostadsrättföreningen på en avgift för det jobb de har gjort. Min förening kräver nu mig på den summa som miljöförvaltning debiterat. Har de rätt att kräva mig på den avgiften från miljöförvaltningen?
Med vänliga hälsningar Pierre
Svar: Bostadsrättsföreningen ansvarar för att ventilationen i fastigheten fungerar. Det innebär att styrelsen måste se till att OVK utförs regelbundet av en sakkunnig funktionskontrollant, som är certifierad av ett ackrediteratcertifieringsorgan.
Föreningen är också skyldig att kontrollera om det kommer klagomål från enskilda medlemmar. Det är inte ovanligt att den här typen av problem kan bero på att någon enskild har installerat en otillåten fläkt vilket rubbar balansen i hela fastigheten.
Föreningen har inte rätt att kräva ersättning av dig för vad de behövt betala till miljöförvaltningen. Det är föreningens ansvar att se till att ventilationen fungerar bra. Punkt slut.
Karin Urbina Rutström
Redaktör och bostadsjournalist
Dolt fel i nybyggd fastighet
Hej, vi är en rätt så nybyggd förening som har FX-ventilation i lägenheterna. Luften kommer in och värms upp i elementen. I cirka 30 fönster har detta missats och då kommer det bara in kalluft ovanför fönstren utan filter.
Byggföretaget påstår att de får göra så här, stämmer det verkligen? Måste väl finnas regler för detta också att rätta upp det hela.
Med vänliga hälsningar Styrelsen
Svar: Ni behöver så fort som möjligt ta in en oberoende sakkunnig besiktningsman samt jurist. Skaffa klarhet i om ert fel kvalificerar sig som ”dolt fel" i lagens mening.
För att få ett utlåtande och även kunna hitta bästa möjliga förutsättningar för att driva en framgångsrik ersättningsprocess om det skulle behövas.
Risken finns annars att man ger sig in i en tvist där föreningen saknar juridiskt hållbara förutsättningar och att formalia sköts på rätt sätt att kunna vinna framgång. Granska även ert försäkringsskydd för att täcka kostnaden för juridiska tjänster.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Föreningen vill sätta upp persienner
Hej! Föreningen ska genomföra fönsterbyte i fastigheten. De gör det obligatoriskt med persienner i alla fönster utan direkt kostnad. Föreningen vill inte göra detta till ett tillval.
Kan föreningen tvinga på en enskild medlem persienner som denne inte vill ha?
Mvh - A
Svar: Det normala är att föreningen ansvarar för fönstrets båge och karm medan bostadsrättshavaren ansvarar för glaset. Om stadgarna är sådana är det okej för föreningen att montera persienner.
Du behöver inte betala något extra, om du inte själv gör en beställning. Men i och för sig ligger det inom bostadsrättshavarens ändringsrätt att ta bort persienner.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Rätt att riva trädäck
Hej! Vi är en liten bostadsrättsförening som har fått problem med värmesystemet, så vi måste gräva runt huset och lägga ner en kulvert. Min fråga är om föreningen måste ersätta för trädäck och staket som kommer i vägen. Detta är ju ett akutjobb.
Mvh/Johansson
Svar: Föreningen har rätt att riva upp trädäck och staket som kommer i vägen för underhållsarbete. Om bostadsrättsinnehavaren ansvarar för uteplatsen med trädäck och staket har hen rätt att kräva skadestånd av föreningen om den inte reparerar det som förstörts för att arbetet skulle kunna utföras.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Skadad balkongdörr vid inbrott – vem betalar?
Hej! Vi har haft inbrott via balkongen på andra våningen. Vi måste ha en ny dörr och dörrkarm. Föreningens stadgar är normalstadgar samma som HSB och Riksbyggen tillämpar.
Vem ska stå för kostnaden? Det verkar vara någon form av delat ansvar.
Vårt försäkringsbolag säger att de inte ska ersätta kostnaden utan det är föreningens ansvar. Vad är det som är praxis?
Mvh - Camilla
Svar: Föreningen ansvarar för dörrkarmen. Precis som du i regel ansvarar för fönstrens karm. Men normalt är det bostadsrättshavaren som ansvarar för ytterdörrarna till lägenheten, förutom målning av utsidan. Balkongdörren är en ytterdörr och är alltså ditt ansvar om föreningen har normalstadgar.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Reparation av inglasning vem ansvarar
Hej! Två av boende ville på egen bekostnad glasa in sina balkonger, vilket styrelsen godkände. Bygglov godkändes och balkongerna glasades in på ett snyggt sätt utan kostnad för föreningen.
Innehavarna skrev ett intyg till föreningen att eventuella reparationer på inglasningen står de för själva. Vår fråga är nu: om lägenheterna säljes, går ansvaret för eventuella reparationer över till ny ägare eller måste föreningen ta över ansvaret?
Svar: Föreningen bestämmer över allt som finns utanför lägenheten. Det gäller i regel även för föreningens mark. Om en medlem vill göra en större förändring som påverkar huset eller marken krävs därför föreningsstämmans tillstånd – det räcker alltså inte med styrelsens.
Normalt ska det upprättas ett avtal mellan föreningen och bostadsrättshavaren när det gäller ansvarsfördelningen. I det fall bostadsrätten säljs tar köparen över ansvaret.
Karin Urbina Rutström
Redaktör och bostadsjournalist
Installerat tak utan bygglov
Hej! En bostadsrättsinnehavare, som har en balkong ovanför en inbyggd balkong, satte på eget bevåg upp ett tak över sin balkong och lade tegelpannor på det lilla taket. Detta utan att fråga föreningen eller söka bygglov.
Lägenheten skulle sedan säljas, men då fick han som ultimatum att bygglov måste sökas. Detta har beviljats i efterhand, men föreningen har formellt ännu inte godkänt tillbyggnaden.
Innehavare har skrivit ett intyg att han åtar sig att stå för alla eventuella skador. Nu har en ny innehavare övertagit lägenheten, men vem åtar sig ansvaret för tillbyggnaden?
Svar: Bostadsrättsinnehavaren får inte vidta åtgärder utanför sin lägenhet. Föreningen bestämmer som fastighetsägare över allt yttre.
För att genomföra åtgärd i form av ett tak eller annan åtgärd utanför lägenheten krävs styrelsens tillstånd. Rådet till varje styrelse är att alltid neka bostadsrättsinnehavares åtgärder utanför sin lägenhet.
Om något behöver göras bör det ske i föreningens regi. Styrelsen får inte ge tillstånd till större förändring av huset utan föregående stämmobeslut. Det räcker inte enbart med tillstånd från styrelsen.
Nu när taket redan är byggt kan och bör föreningen se till att det rivs. Vid bristande samtycke från bostadsrättsinnehavaren kan rättsliga åtgärder krävas.
Alternativet är möjligen att träffa avtal innebärande att bostadsrättshavaren står för underhållsansvaret och åtar sig att riva taket eller tillse att ny bostadsrättshavare tar över ansvaret i samband med ägarskifte. Men jag avråder från sådana avtal.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Kostnad för vattenavstängning
Hej ! Jag bad min bostadsförening om vattenavstängning för att renovera i badrummet. Jag hade inte bestämt någon tid utan jag skulle rätta mig efter dem. Efter ett tag fick jag en faktura på cirka 1 500 kr.
Har de rätt att göra så ? De meddelade mig inte att det kostar så mycket.
Sam
Svar: Det framgår inte om vattnets stängdes av och du därefter blev debiterad. Men allmänt kan man säga att föreningen inte är skyldig att bekosta en avstängning av vattnet då det gäller önskemål från en enskild medlem.
Begär du en sådan tjänst och det innebär en kostnad då har föreningen rätt att debitera dig för vad det kostar.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Bygga ut lägenheter
Hej! Vi har två bostadsrättsinnehavare som båda vill bygga ut sina lägenheter ner i en butikslokal som ligger inunder. Den ena lägenheten ligger direkt ovanpå. Den andra ligger lite vid sidan om,
Men även i anslutning till denna skulle en utbyggnad också kunna fungera bra. Finns det några speciella regler om förtur och liknande?
Hälsningar, J.v.s
Svar: En bostadsrättshavare saknar rätt att vidta åtgärder utanför sin lägenhet. Föreningen har inte heller någon skyldighet att upplåta butikslokalen till en bostadsrättshavare. Såvida det inte är det ekonomiskt bästa alternativet för föreningen.
Vanligtvis brukar det bästa alternativet vara att upplåta butikslokalen till högstbjudande.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Avgift för brandlarm
Hej, jag sitter som sekreterare i en Brf Vi hade ett brandtillbud i en lägenhet i höstas. Tack vare att hantverkare kom in i lgh strax efter det börjat brinna kunde elden släckas.
Styrelsen har nu skrivit kontrakt med ett företag som installerar brandlarm i varje lägenhet som är uppkopplat till ett väktarbolag. Kostnaden är cirka 99 kronor per lägenheter och månad. Nu anser en boende att vi inte kan belasta medlemmarnas privata ekonomi med denna summa. Vad gäller? Kan styrelsen själva ta detta beslut?
Med vänlig hälsning, Kristina
Svar: Bostadsrättsföreningen har inte rätt att ta ut annan avgift än vad som framgår av stadgarna, som i sin tur ska följa lagen. Om inte stadgarna är väldigt speciella så är föreningen förbjuden att ta ut en särskild fast avgift för brandvarnare.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Underhållsplanen
Hej! Vad gäller angående underhållsplanen? Har varje medlem rätt att få ta del av den? Jag har inte sett någon sedan jag flyttade in i min bostadsrätt.
Mvh - P
Svar: Vad gäller underhållsplan är inte föreningen skyldig att utge någon sådan. Däremot finns rätt att på föreningsstämma fråga om allt som har betydelse för bedömning av föreningens ekonomi, exempelvis planering av kommande underhåll.
Om svar inte kan ges direkt på stämman ska den som begär det senare få skriftlig information som också ska hållas tillgänglig för dem som vill se informationen senare.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Slå ihop två lägenheter
Hej! Vi vill köpa lägenheten ovanför vår bostadsrätt och slå ihop dessa genom att bygga en trappa. När vi kontaktade föreningen sa de nej. Har de rätt att neka? Är det inte något som avgörs av ingenjörer och bygglovsansökan?
Mvh Caroline
Svar: Det stämmer att föreningen har rätt att neka er. Visserligen förekommer det att medlemmar köper en intilliggande lägenhet för att slå ihop dem i syfte att få en större lägenhet.
Men det är en typ av förändring som kräver tillstånd av föreningen och det är styrelsen som fattar beslut i frågan. Det spelar ingen roll om man ansöker om och får bygglov för förändringen, det krävs ändå tillstånd från föreningen.
Karin Urbina Rutström,
redaktör och bostadsjournalist
Underhåll av balkonger
Hej! Vår förening fick bygglov för balkonger till cirka 80 procent av bostadsinnehavarna. Varje hushåll som ville ha balkong fick betala för byggnationen.
Nu har styrelsen beslutat att vi som har balkonger ska betala en underhållsavgift på 150 kronor per månad som ska användas till underhåll av balkongerna.
Jag anser att balkongerna tillhör föreningen och att föreningen har underhållsansvaret, det vill säga inte har rätt att ta ut extra avgift av oss. Hur förhåller detta sig undrar jag.
Med vänlig hälsning, Rolf
Svar: De nybyggda balkongerna disponeras av respektive bostadsrättshavare och ingen annan. De utgör således numera de facto en del av vad bostadsrättsinnehavaren disponerar över och bör betraktas som en del av lägenheten.
Då underhållet på sikt kan vara dyrt är det rimligt att höja avgiften för de lägenheter till vilka balkong numera hör. Detta kan ske genom justering av andelstal eller insatser så att årsavgiften ändras eller, om stadgarna är skrivna så, genom ett särskilt tillägg.
Om man inte på ett eller annat sätt höjer avgiften för berörda så kommer övriga, som saknar balkong, få subventionera dem som har balkong. Det vore inte lika rättvist.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Bygga om lokal till lägenheter
Hej! I vår bostadsrättsförening är en bostadsrätt upplåten med affärslokal. För ett tag sedan bytte denna ägare, och styrelsen har nu gett de nya ägarna godkännande att bygga om delar av lokalen till några små lägenheter.
Styrelsen har uppfattningen att de får godkänna detta utan att ta upp det på föreningsstämman, får de verkligen det? Borde inte detta räknas som en "väsentlig förändring" av föreningens hus och därmed kräva stämmobeslut?
Det blir ju en förändring av antalet lägenheter i föreningen i och med detta.
Med vänliga hälsningar, Fredrik
Svar: I regel krävs stämmobeslut för sådan ombyggnad, i vart fall om den är bygglovspliktig.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Upplåta mark till uterum
Hej! Ni skrev angående reparation av inglasning, att föreningen bestämmer över allt som finns utanför lägenheten och det gäller även för föreningens mark.
Om en medlem vill göra en större förändring som påverkar huset eller marken krävs därför föreningsstämmans tillstånd - det räcker alltså inte med styrelsen beslut.
Då är frågan: Om en boende vill bygga till ett uterum på föreningens mark, måste stämman godkänna detta. Kan föreningsstämman göra ett generellt godkännande och att styrelsen får godkänna sådana tillbyggnader.
Finns det något generellt avtal som kan användas för dylika ändamål. Gäller även för uppsättande av studsmatta på föreningens mark som boende i lägenheten får disponera.
Mvh Brf Öbo
Svar: I bostadsrättslagen finns en möjlighet att upplåta mark med bostadsrätt. Underhållsansvaret för uterummet kansedan regleras i stadgarna. Det är en fungerande och långsiktigt hållbar lösning som möjliggör uterum.
Naturligtvis bör samtliga som kan uppföra uterum, i så fall erbjudas samma möjlighet att få marken upplåten med bostadsrätt. Ett annat hållbart sätt att hantera frågan är att säga nej. Det finns olika dåliga nödlösningar, bland annat avtal. Ett avtal gäller bara den det tecknas med.
Det går att försöka avtala att köpare ska teckna samma avtal men om så ändå inte sker så har man inga bra tvångsmedel att få som man vill. Det är inte en bra lösning och den kräver dessutom ett föreningsstämmobeslut.
Vad gäller studsmatta så fungerar det hyfsat med avtal. Det är ju ingen permanent struktur och den kan lätt tas bort när bostadsrättshavaren flyttar. Men eftersom det är föreningens mark som disponeras krävs föreningsstämma.
Det är betydligt bättre att föreningen står för studsmattan, föreningen har ändå fastighetsägaransvaret och då är det lika bra att föreningen har kontrollen över studsmattan också och kan göra det hela så säkert som möjligt.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Olovlig installation av AC
Hej! Jag är ordförande i en bostadsrättsförening som består av parhus. Nu har en medlem utan lov av styrelsen låtit montera en yttre väggmonterad AC på det parhus som denna bor i. Den är tack och lov monterad av en fackman.
Men monteringen medför genomgående håltagning i väggen. Frågan är hur styrelsen bör agera? Det finns en risk för luft och vatteninträngning vid all håltagning i väggar. Det vill styrelsen generellt sett undvika.
Det finns önskemål från minst en annan medlem till om att installera en yttre väggmonterad AC. Föreningens försäkring gäller enligt besked om AC är fackmannamässigt uppsatt, det ska finnas en ansvarsförsäkring från firman som gäller de första fem åren.
Från försäkringsbolaget talade man om att kan kunde stadga om att ansvar för denna typ av håltagningen ligger på den enskilde medlemmen. Detta blir enligt min uppfattning märkligt, inte minst när en medlem säljer sin bostadsrätt! Hålet finns då hos den nya medlemmen.
Med vänliga hälsningar - Benny
Svar: En bostadsrättshavare saknar helt rätt att utföra åtgärder utanför sin lägenhet. Det är aldrig försvarbart att göra hål i föreningens fasad.
När exempelvis olovlig installation skett utanför lägenheten kan föreningen endera vända sig till kronofogdemyndigheten med ansökan om särskild handräckning för borttagande av installationen eller skicka rättelseanmodan.
Den senare åtgärden är mest effektiv. Om medlemmen inte vidtar rättelse genom att ta bort installationen så kan föreningen säga upp medlemmen på grund av förverkande.
Om ni ska vidta rättsliga åtgärder är det den variant som har störst sannolikhet för att lyckas, oftast redan efter rättelseanmodan. Ibland blir det förlikning efter uppsägning. Endast mycket sällan behöver man löpa hela linan ut.
Ingen av dessa två varianter kan göras av föreningen själv utan kräver att ni anlitar någon som vet precis alla vändningar i sådana ärenden, annars lyckas det ofta inte trots att föreningen har rätten på sin sida.
Du frågar också om ett helhetsperspektiv. Föreningen kan också ta ställning till att lösa AC frågan gemensamt och reglera underhållsansvaret i stadgarna. Här behöver föreningen också hjälp och behöver dessutom ha förståelse för att lösningen är en nödlösning som inte helt och fullständigt kan eliminera framtida problem.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Rätt till reducerad avgift vi renovering– vad gäller?
Jag undrar om vi har rätt till att få reducering av vår årsavgift. Föreningen ska under tre år renovera fasader. Firman som ska utföra jobbet har satt upp baracker i två våningar och utetoaletter precis intill vår baksida.
Det kommer bland annat innebära att vi får skugga på vår baksida (pga. höjden av barackerna). Och säkerligen lukt från toaletterna under varmare dagar. Inklusive annat som följer med, när man sätter upp baracker. Därför undrar vi om vi har någon rätt att begära reducering av vår årsavgift av föreningen?Tack på förhand! Med vänlig hälsning, Ilona
Svar: Nej, ni har inte rätt till reducering av årsavgift. När föreningen renoverar fasaderna uppfyller den sin underhållsskyldighet för sina hus.
En förening är endast skyldig att sätta ner årsavgiften eller ersätta skada om den genom sin försumlighet vållar skada.
Det är inte försumligt att fullgöra underhållsansvaret. Dessutom kostar det mycket pengar och alla medlemmar måste vara med att betala dessa gemensamma kostnader genom att betala sina månadsavgifter.
Jörn Liljeström
Bo på hotell vid stamrenovering
Hej! Kan boende i bostadsrätt kräva att få bo på hotell under relining? Vattnet kommer att vara avstängt i respektive lägenhet under en vecka, men vagn med toalett, dusch och vatten ska finnas tillgänglig vid fastigheten.
Tänker speciellt på att man nu i Coronatider inte kan eller vill bo hos anhörig för att man tillhör riskgrupp.
Mvh Åse
Svar: Nej, du kan inte kräva att ni ska få bo på hotell. Föreningen är inte skyldig att ordna ersättningslägenheter åt sina medlemmar under tiden stambytet pågår.
När föreningen byter stammar uppfyller den sin underhållsskyldighet för fastigheten. Då finns det inte någon rättslig grund för att föreningen ska betala för annat boende eller utge annan ersättning.
Att betala för ersättningslägenhet eller annat boende är endast aktuellt om föreningen
är skadeståndsskyldig och vill erbjuda boende istället för att betala ut pengar.
En förening är skyldig att betala skadestånd endast om den vållar en medlem skada, exempelvis om föreningen varit försumlig och låtit bli att byta stammar när det behövs och det blir vattenskador på grund av det.
Karin Urbina Rutström
redaktör, bostadsjournalist.
Ansvar för fönster
Hej! Det här är nog ett vanligt problem. I vår förening är många av fönstren i dåligt skick. Det finns därför ett intresse från Brf att genomföra en allmän renovering.
Problemet är att stadgarna säger att fönstren är lägenhetsinnehavarens ansvar. För att lösa detta har styrelsen föreslagit en ny paragraf till stadgarna som ska ge stämman möjlighet att temporärt flytta ansvaret till Brf om stämman så vill.
Jag tycker det låter lite svajigt. Svårt att veta som lägenhetsinnehavare vad som faktiskt gäller. Är det inte enklare att flytta ansvaret för fönstren till Brf?
M V H Jan
Svar: Fönstren är en del av husets yttre och har även funktionen att isolera. Det är ett föråldrat synsätt att dela upp ansvaret på fönster mellan medlem och förening.
Ursprungligen lades ansvaret på bostadsrättshavaren för att föreningen ville undvika kostnader för glasbyte.
Men tiden då det var relevant är sedan länge passerad. Nu är det viktigt att kunna hålla huset i gott skick på enkelt sätt. Det är närmast givet att underhållsansvaret bör ligga på föreningen.
Jörn Liljeström
specialkompetens – bostadsrätt
Väggarna blev svarta
Min dotter har köpt en insatslägenhet och totalrenoverat den. Redan efter två månader hade de vita väggarna blivit svarta runt fönster och dörrar.
Hon tog då kontakt med föreningen som säger att de som bytte fönster för några år sedan måste ha fuskat. Föreningen har anlitat hantverkare som nu byter utepanelen och tätar runt fönstren och de har några väggar och fönster kvar.
Men hon måste nu måla om väggen igen för den är svart. Har hon rätt att kräva föreningen på dessa merkostnader och ersättning för att hon inte kunnat bo i hela sin lägenhet.
Susanne
Svar: Rent allmänt kan man säga att det kan finnas rätt till ersättning om föreningen vållat skadan. Föreningen kan även vara ersättningsskyldig för sin entreprenörs vårdslöshet.
Men oavsett om föreningen inte är ersättningsskyldig så är den skyldig att se till att problemet upphör
eftersom föreningen ansvarar för att det inte är tätt. Det framgår tyvärr inte av din fråga vad det är som gör att väggen blir svart, om det exempelvis är på grund av mögel eller smuts på grund av drag.
Vill ni gå vidare med det här bör ni nog först kontakta och ta hjälp av en sakkunnig jurist.
Jörn Liljeström
specialkompetens – bostadsrätt
Styrelsen ska fatta beslut om renovering
Vår förening står inför upphandling av leverantör för fönster- och fasadrenovering. Vår fråga är, kan vi i styrelsen bestämma vilken slags renovering som ska utföras eller måste detta presenteras för medlemmarna på en extra föreningsstämma?
Om det är så, ska styrelsen presentera olika förslag som medlemmar ska rösta om?
Mvh Lena
Svar: Ja, styrelsen har rätt till det och dessutom skyldighet att fatta nödvändiga beslut om renovering av föreningens fastighet. Den har ansvar för att se till att föreningens hus hålls i gott skick.
Men det är trots detta viktigt att styrelsen går ut med information. Det kan vara bra att ha ett eller flera möten och visa medlemmarna om det exempelvis finns olika alternativ att välja mellan.
De flesta etablerade företag brukar erbjuda sig komma på medlemsmöten visa provmodeller och svara på frågor. Det gör ofta att styrelsen i längden spar mycket tid och slipper onödiga missförstånd eller konflikter med oroliga medlemmar.
Karin Urbina Rutström,
Redaktör, bostadsjournalist
Tillstånd för att sätta upp paraboler och blomlådor
Bor i bostadsrätt och min fråga gäller uppsatta paraboler och blomlådor. Styrelsen menar att alla måste ta ned allt som har borrats upp i tegelfasaden och att den ska återställas.
En del paraboler har suttit där i fem år, de som har byggt uterum har och också borrat i tegelväggen. Vad gäller, skall allt återställas, även uterummet?
Vänligen Josefin
Svar: En bostadsrättshavare har inte rätt att göra ingrepp i huset (eller fastigheten) utanför lägenheten utan tillstånd från föreningen. Om tillstånd saknas har föreningen rätt att kräva att sådana installationer tas bort.
Jörn Liljeström, advokat
specialkompetens – bostadsrätt
Ansvar vid fuktskada
Ägaren innan oss fick sitt badrum renoverat av ett företag som föreningen anlitat på grund av att det uppstått en fuktskada. När vi sedan flyttade in såg vi att åtgärden i badrummet var undermåligt gjord, vilket har medfört sprickor i fogen under en vägghängd toalett.
Föreningen har skickat en besiktningsman som håller med om att hela renoveringen av badrummet är undermåligt utförd och förbjuder oss att använda det på grund av risk för fuktskada.
Föreningen kräver nu att vi ska åtgärda problemet och renovera trots att det är föreningen som anlitat firman som gjort det undermåliga arbetet. Vi har hört av oss flera gånger och frågat om kvitton och papper. På detta får vi antingen inget svar eller undanflykter. Vi har även påtalat att de måste spara dessa i 10 år.
Vi har fått vissa kvitton på delfakturor genom förra ägaren, men det ansvariga företaget som vi också varit i kontakt med kräver en slutfaktura. Denna har vi inte. Är det verkligen vi som har ansvaret?
Mvh
Sophie
Svar: Det kan vara ni som har ansvaret, beroende på omständigheterna. Bostadsrättshavare ansvarar för att hålla lägenheten i gott skick. I det ansvaret ingår att se till att badrummet är fullt funktionsdugligt.
Det spelar i det sammanhanget ingen roll att badrummet inte fungerar som det ska. Även om föreningen tidigare utfört undermåligt arbete som har orsakat problemen som finns nu så ska bostadsrättshavaren ändå reparera och åtgärda badrummet.
Men om problemen verkligen beror på att föreningen, eller dess entreprenör, vållat skada genom undermåligt arbete kan bostadsrättshavaren kräva skadestånd av föreningen. Skadan består i kostnaden för reparation.
För att få framgång krävs naturligtvis att man visar att föreningen eller dess entreprenör orsakat problemen genom vårdslöshet. Föreningen lär inte gå med på att betala frivilligt.
Jörn Liljeström, advokat
specialkompetens – bostadsrätt
Fönsterbyte kan bekostas av medlem
Jag bor i bostadsrätt i två plan med vindsfönster. Vi har problem med dessa fönster eftersom de ger otillräcklig ljudisolering och det går inte att ha dem öppna för ventilation om det regnar för då regnar det in.
Jag har hört av mig till styrelsen och erbjudit mig att själv stå för kostnaden av fönsterbyte till andra fönster.
Jag har då fått till svar att fönstren tillhör föreningen och därför är frågan avslutad. Nu undrar jag – har föreningen möjlighet att bevilja min förfrågan? Jag förstår att de har rätt att avslå. Men på deras svar lät det som om det vore en omöjlighet för dem att bevilja. Stämmer detta?
Vänligen – Mari
Svar: Föreningen kan ge dig tillstånd att byta fönster. De bör säga ja, under förutsättning att byggregler och myndighetsföreskrifter följs. Det finns ingen bra anledning att säga nej när du bekostar bytet och dessutom gör det för att bättre ljudisolering behövs.
Under vissa förhållanden kan du genomföra bytet mot föreningens vilja men det kan ge en besvärlig konflikt.
Jörn Liljeström, advokat
specialkompetens – bostadsrätt
Straffavgift för städning
Fick mail från min bostadsrättsförening att någon ej städat undan uppe på vinden där vi har förråd och föreningen kommer därför att ta ut 200 kronor extra av alla oss som bor här. Får man göra så?
Vänliga hälsningar
Teresia
Svar: En bostadsrättsförening får inte ta ut någon avgift utan uttryckligt stöd i stadgarna. Det är också förbjudet att ta ut en kollektiv straffavgift på grund av bristande städning.
Om en förening ändå kräver en sådan olaglig avgift saknas betalningsskyldighet. Ingen behöver betala. Om någon redan betalat kan de kräva pengarna tillbaka.
Jörn Liljeström, advokat
specialkompetens – bostadsrätt
Utvidgning av uteplats kräver stämmobeslut
Vi har i vår förening några lägenheter på bottenplan där man utvidgat uteplatsmarken per lägenhet, mer än det som från början var plattsatt, med samma storlek som balkongerna ovanför.
Det innebär att alla hade samma utrymme oavsett om man hade balkong eller uteplats. Nu har styrelsen beslutat att dessa uteplatser får drygt en meter utanför tidigare storlek och att föreningen ska betala för staket för ändamålet.
Visserligen är det inga problem då det har varit gräsmatta utanför, men gemensamma ytan för övriga boende blir "mindre".
Men för att rätt ska vara rätt, ska då inte detta vara en fråga som borde tas upp på till exempel ett stämmomöte och där alla medlemmar har möjlighet att påverka då det gäller den gemensamma ytan? För det är ju nu så att det är ett extra plus för värdet på dessa lägenheter som inte övriga kan tillgodoräkna sig.
Mvh – Nils
Svar: Mark utanför lägenheten kan upplåtas med bostadsrätt. Det är också vanligt att de bara är upplåtna med någon form av allmän nyttjanderätt. Uteplatser bör upplåtas med bostadsrätt om så inte redan skett, det är bättre och klarare för alla inblandade. Om mark som används av alla, någon form av allmänt utrymme, ska föras över till enskilt bruk så är det ett problem.
Oanvända ytor går bättre. Hur som helst är en utvidgning en form av ändring av lägenhet som inte kan utföras utan alla berördas samtycke. Om någon motsätter sig ska beslutet tas på föreningsstämma med 2/3 majoritet och sedan ska det godkännas av hyresnämnden för att kunna verkställas.
Jörn Liljeström, advokat
specialkompetens – bostadsrätt
Jörn Liljeström
Rätt att upphandla?
Har en styrelse rätt att genomföra en upphandling för flera miljoner kronor av målningsförbättringar, trots att styrelsen inte beviljades ansvarsfrihet vid den senaste stämman?
Upphandlingen har genomförts efter den stämman.
Med vänlig hälsning Micke
Svar: Ansvarsfrihet eller inte begränsar inte styrelsens rätt att agera inom ramen för sina uppgifter. Frågan avgörs baserat på omständigheterna i det aktuella fallet, det vill säga om upphandlingen i sig är bra eller inte.
Jörn Liljeström
Frånluftkanal igensatt av tidigare ägare – vem ansvarar?
Hej! Vi bor i en äldre fastighet. I en av våra medlemmars badrum fungerar inte ventilationen som den ska. Det finns bara tilluft via en gammal "Stockholmsventilation". Det verkar som det vid tidigarerenoveringar renoverats så att frånluftskanalen satts igen.
Nu sitter kakel på väggarna och taket är lite nedsänkt med spottar. På grund av detta så har vi fått en anmärkning vid den senaste OVK som måste åtgärdas. Nu undrar jag vem som har ansvaret för att detta åtgärdas? Är det föreningen eller innehavaren?
Med vänlig hälsning – Jonas
Svar: Föreningen ansvarar för ventilationen. Men om bostadsrättsinnehavaren vid en renovering gjort åverkan så att kanalen inte fungerar är denna skyldig att på egen bekostnad återställa. Föreningen har rätt att kräva att du betalar kostnaden för att återställa ventilationen.
Om det är en tidigare bostadsrättshavare/säljaren som är ansvarig för det här måste du själv driva krav på ersättning från hen.
Jörn Liljeström
Krävs tillstånd ändring av kök och badrum?
Hej! I vår Brf fick boende tidigare byta kök samt renovera badrum och eventuellt ta bort en icke bärande vägg. Nu har föreningen meddelat att vi inte får renovera badrum eller byta kök innan styrelsen har gett sitt godkännande.
De vill ha in ritningar samt att vi redogör för hur arbete för byte av kök eller renovering av badrum ska gå till. I utskicket står det att det gäller renovering av badrum-kök eller icke bärande väggar, samt bärande väggar de hänvisar till stadgarna, där det står ”i väsentlig förändring”.
Men i stadgarna står inte något om att vi ska inkomma med ritningar. Kan styrelsen rent juridisk kräva olika intyg för renovering av kök eller badrum?
Hälsningar – LG
Svar: Enligt 7 kap 7 § BRL får inte bostadsrättsinnehavaren utan tillstånd från styrelsen utföra åtgärder såsom ingrepp i en bärande konstruktion, ändring av
befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller annan väsentlig förändringav lägenheten.
Bostadsrättshavarna har ingen skyldighet att fråga om tillstånd i övrigt. Styrelsen kan inte heller kräva det, framförallt om det inte framgår av stadgarna. Om det endast står ”väsentlig förändring” i stadgarna så får det tolkas på samma sätt som i lagen.
Det går inte att inskränka bostadsrättsinnehavarens ändringsrätt genom stadgeförpliktelse. Det är så klart alltid en bedömningsfråga vad som är väsentligt men det innefattar inte den ändringsrätt en bostadsrättshavare har enligt 7 kap 12 § BRL.
Men är det en renovering som rör ovanstående förändringsom kräver ingrepp exempelvis i föreningens rör är bostadsrättsinnehavaren skyldig att fråga om tillstånd. Föreningen har som fastighetsägare stora möjligheter att bestämma över sin fastighet och har möjlighet att vidta rättsliga åtgärder om en bostadsrättshavare går utöver sin ändringsrätt.
Jörn Liljeström
Bygga balkong i efterhand
Hej! I min Brf har man bygglov för balkonger fram till december 2023. Jag har inte ekonomisk möjlighet att bygga balkong just nu. Kan föreningen avsluta bygglovet i förtid eller kan jag bygga fram till det datum som bygglovet gäller. Jag är nyinflyttad och de övriga har byggt sina balkonger tidigare
Hälsningar - Josefin
Svar: Ett bygglov som ges gäller under den tid som anges i handlingarna. Men det räcker inte med kommunens bygglov, du behöver även föreningens tillstånd för att få bygga en balkong. Föreningen kan neka dig tillstånd att bygga balkong trots att bygglov finns.
Föreningen bestämmer över huset och en bostadsrättshavare behöver tillstånd för föreningen för en mängd åtgärder. Till de åtgärder som kräver tillstånd hör alla åtgärder som sker utanför lägenheten och innefattar ingrepp i föreningens fasta egendom.
Att bygga balkong kräver alltid föreningens tillstånd för att få genomföras. Rådet är att du undersöker om föreningen ger tillstånd att bygga balkong under hela den tid bygglovet är beviljat eller om det finns någon begränsning.
Jörn Liljeström
Bygga bastu
Hej, snart ska min Brf ha årsstämma och då ska vi rösta om bastubygge. Det kommer att byggas under min lägenhet. Min familj är emot bygget på grund av. brandrisk, högre ljudnivå i porten och minskad plats för cyklar. Vad kan vi göra?
Mvh E. S.
Svar: Föreningen bestämmer i regel rätt fritt om exempelvis en bastu ska byggas eller inte. Så länge inte någon gemensam nyttighet tas bort eller någon lägenhet förändras så räcker det med enkel majoritet på stämma för att göra en sådan ombyggnad.
Jörn Liljestr
Byggt på föreningens mark - ordföranden ansvarar
Hej. Vår styrelse valde att bygga en paviljong-liknande ställning vid vår grillplats i föreningen. Denna ställning står över ett bord och är närliggande till en liten lekplats. Men paviljongen är väldigt instabil och vi misstänker att det bara är en tidsfråga innan den rasar, då den ej är fastgjuten i marken. Är detta ok?
Hur kan vi få styrelsen att se till att den blir korrekt. Måste vi polisanmäla? Ta dit en sakkunnig? Hur gör vi. Styrelsen vill inte ta i frågan.
Med hälsning Eva
Svar: Styrelsen kan inte bortse från ansvaret. När enskilda medlemmar exempelvis bygger grillplats eller ställer ut lekredskap på föreningens mark där alla kan använda dessa så ansvarar också föreningen. Det är främst ordföranden/styrelsen som har ansvaret för det som finns på föreningens mark, oavsett om man har givit sitt tillstånd till det som satts upp eller inte.
Det kan vara lämpligt att skriftligt i ett mail påtala detta för ordförande, samt att hen är den som riskerar att dömas till skadestånd om någon skadas.
Jörn Liljeström
Vem ska betala byte av packning?
Hej Ingår packningsbyte av diskbänksblandare i bostadsrättsföreningars åtagande, eller är det innehavarens ansvar att se till att det inte läcker vatten.
Mvh Fred
Svar: Bostadsrättsinnehavaren ansvarar vanligtvis för armaturer, vatten (blandare, duschmunstycke mm) inklusive packning, avstängningsventiler och anslutningskopplingar på vattenledning, såvida inget annat anges i stadgarna.
Karin Urbina Rutström
Får man kasta övergivna cyklar?
Hej! Vi har haft städdag och dessförinnan skickade vi ett meddelande till alla i föreningen om att de skulle ta bort prylar som stod på allmänna utrymmen i källare och på vinden. Källaren är också full med cyklar som är trasiga eller övergivna.
Vi skrev att alla cyklar ska förses med ett ”buntband”. De cyklar som fortfarande efter fem veckor har kvar bandet blir bortfraktade av styrelsen. Nu undrar jag om vi kan göra detta utan att bli anklagade för att ha gjort något olagligt?
Med vänliga hälsningar, Tarja
Svar: Allmänt skräp som ställts där det inte hör hemma och där det är uppenbart att ägaren gjort sig av med det får i regel slängas. Men märk väl att cyklar är lite speciellt eftersom det är svårt att veta om de är övergivna eller inte. De är kanske brukbara efter mindre lagning, eller har ett ekonomiskt värde.
I vilket fall bör ni i föreningen anstränga er mer än det ni hittills gjort för att få kontakt med ägaren. Om ingen ägare hör av sig trots ansträngningar under en längre tidsperiod finns fog för att hantera problemet enligt de regler som gäller hittegods. Det brukar gå bra att kontakta polisen och fråga angående hanteringen av övergivna cyklar.
OBS! Kom dock ihåg att man inte rimligen kan påstå att något är hittat när det uppenbarligen bara är parkerat i avvaktan på ägarens återkomst. Det finns personer som är borta under långa tidsperioder och det är fel att ta deras cyklar bara för att de inte hör av sig när föreningen vill.
Jörn Liljeström, advokat
Hej. Vår bostadsrättsförenings styrelse har stämt byggherren utan stämmobeslut. Ett förmånligt förlikningsbud lämnades av byggherren gällande i en månad så att medlemsmöte skulle kunna hållas enligt byggherrens förslag.
Risken att förlora var större än att vinna, vilket framkom under förlikningssammanträdet. Något medlemsmöte hölls ej, men det begärdes av 2/10 av föreningens medlemmar i enlighet med föreningens stadgar. Föreningen förlorade, vilket kostade föreningen 1 milj. Kan styrelsen ställas till svars, ej beviljas ansvarsfrihet samt därefter av föreningen debiteras för förlusten?
Mvh - Rune
Svar: Styrelsen äger rätt att anta eller förkasta förlikningsbud och får bedöma denna fråga efter bästa förmåga. Valet att inte anta ett förlikningsbud leder inte till att styrelsen är skadeståndsansvarig. När det gäller risken att vinna eller förlora är det något som sällan kan bedömas närmare innan bevisningen har gåtts igenom.
Det framkommer ofta nya saker, ibland så sent som på huvudförhandlingsdagen. Risken framgår sällan klart så tidigt som vid förlikningssammanträde, där bevisningen oftast inte är slutligt bestämd och i vart fall inte gås igenom på ett sådant sätt att det kan bedömas hur rätten i framtiden kommer bedöma bevisningen.
Detframgår inte heller då hur rätten i framtiden kommer bedöma de rättsfrågor som återstår när det blir dags för huvudförhandling. Däremot är styrelsen skyldig att kalla till medlemsmöte om minst en tiondel av röstberättigade medlemmar begär det i rätt ordning och enligt de regler som gäller. Det är möjligt, beroende på omständigheterna kring begäran om extrastämma, att styrelsen gjort ett fel när inte extrastämma hållits efter begäran.
Men det felet ger i så fall ändå inte upphov till skadeståndsansvar för styrelsen. Vi vet inte heller vad medlemmarna hade beslutat om extrastämma hade hållits, inom tidsfristen, i frågan.
Jörn Liljeström, advokat
Hej! Vi bor i en lägenhet från
1920-talet.
Våra grannar över oss har originalgolv,
och vi hör ALLT. Får man ha originalgolv
när man inte bor längst ner? Med tanke på
att de inte är ett dugg ljudisolerande med
dessa golv.
Med vänlig hälsning, Nicole
Det framgår inte om dina grannar har
gjort någon åtgärd (exempelvis
kanske tagit fram originalgolven) i samband
med en renovering? Men av det du
beskriver låter det som om ni har problem
med ljudstörningar beroende på att det är
dåligt isolerat. Om så är fallet är det en
fråga du bör ta upp med föreningen. Jag
förslår att du kontaktar styrelsen skriftligt
och påtalar problemen. Beror ljudstörningarna
på att det är något fel i fastigheten är
det föreningens skyldighet att åtgärda detta.
Det man ska komma ihåg när det gäller
ljudstörningar är att man anser i lagens
mening att den som bor i flerfamiljshus
förväntas ha en viss tolerans för ljud
beroende på att det är en boendeform med
flera hushåll.
Karin Urbina Rutström,
bostadsjournalist
Mellanvägg
– tillstånd eller ej
Hej, jag vill sätta upp en mellanvägg i
min bostadsrätt och göra ett rum till
två. Styrelsen nekar anser att det blir skador
på golv, vägg och tak. Jag menar på att detta
går att spackla och måla om man vill ta ner
väggen någon gång. Kan de verkligen neka
mig denna mindre förändring? Vart kan jag
i så fall vända mig för att överklaga
beslutet?
Mvh – Jessica
Enligt bostadsrättslagen måste en
medlem ha tillstånd av föreningen för lägenheten, exempelvis ingrepp i bärande
väggar, befintliga ledningar för värme,
vatten, avlopp och gas. Det innebär också
att styrelsen kan neka dig om den anser att
det kan orsaka eller vara till påtaglig skada
för föreningen. Det är tveksamt om
föreningen har rätt att neka tillstånd till
installation av en lätt mellanvägg. Ett bra
sätt att gå till väga är att ta kontakt med en
etablerad sakkunnig fackman och ta fram
ett underlag på den åtgärd som planeras så
det framgår att åtgärden görs på ett
fackmannamässigt sätt. Nekar föreningen
dig kan du driva ärendet vidare till
tingsrätten, med stöd av det underlag du
tagit fram för ansökan. För säkerhets skull
avråder jag dig från att vidta åtgärden utan
godkännande från föreningen. Upptäcks
det kan den kräva att du återställer
lägenheten i ursprungligt skick och det kan
bli besvärligt även om du i slutändan ändå
skulle kunna få rätt.
Jörn Liljeström, advokat
Stämmans rättigheter
vid stambyte
Hur går det till vid beslut om
stambyte i en bostadsrättsförening?
Har styrelsen rätt att bestämma att stambyte
ska ske utan stämmans röst?
Vilka skyldigheter har en styrelse gentemot
medlemmar/stämman?
Med vänlig hälsning, Malou
Styrelsen har rätt, och skyldighet, att
fatta nödvändiga beslut om renovering
av föreningens fastighet och se till att
föreningens hus hålls i gott skick. En del
stamrenoveringar, som inte innebär att
badrummen rustas upp eller att lägenheterna
ändras, kräver inte stämmobeslut. Men det är
ändå alltid viktigt att gå ut med information.
Genom att informera och hålla medlemmarna
uppdaterade under den pågående
processen slipper man onödiga missförstånd
och minimerar risken för att medlemmar
känner sig överkörda. Det brukar spara
mycket tid och energi för föreningen att
informera ordentligt om vad som händer. I
fall där det sker renovering av badrummen i
samband med stambytet krävs stämmobeslut.
Om åtgärderna sedan dessutom innebär att
en lägenhet ändras krävs både stämmobeslut
och samtycke från berörda bostadsrättshavare
alternativt kvalificerad majoritet och
hyresnämndens godkännande.
Styrelsen ansvarar för den löpande förvaltningen
under året och medlemmarna
har möjlighet att bevilja eller neka ansvarsfrihet
för styrelseledamöterna vid ordinarie
årsstämma. Om ansvarsfrihet nekas så finns
möjlighet att väcka skadeståndstalan mot
styrelsen om den vållat föreningen skada
genom brott eller genom att bryta mot
lagen eller stadgarna. Men styrelsen kan
normalt sett inte råka illa ut på grund av
sin bedömning att det var nödvändigt med
stambyte eller synpunkter om hur det skett
- Och bra är väl det, annars skulle ingen
vilja sitta i styrelsen.
Jörn Liljeström, advokat
Vem ansvarar för studsmatta
på föreningens tomt
Hej. En boende har ställt upp en
studsmatta på föreningen gemensamma
gräsmatta. Studsmattan står intill
fasaden och de som använder den klättrar
upp i fasadstegen och hoppar ner på
studsmattan. Den har inget skyddsnät. Vem
är ansvarig om det uppstår en olycka?
Mvh – S.N
Det är något oklart och svårt att svara
på vem som bär ansvaret, den
boende, föräldrarna eller fastighetsägaren.
En reflektion – så länge det inte föreligger
klar fara som är värre än den faran som
normalt uppstår vid lek kanske glädjen och
det lärorika i leken överväger den fara som
kan finnas. Skyddsnät i sig kan ge förhöjd
fara för att flera barn som leker samtidigt
slår i varandra. Utan skyddsnät är risken
större att någon ramlar av. Det är svårt att
säga vad som är mest riskabelt.
Jörn Liljeström
Ansvar för nedfallande träd
När jag fick tillträde till min bostadsrätt
och sedan åkte till lägenheten
märkte jag att det fallit ett träd på glasbalkongen
som blivit totalförstörd. Huset
färdigställdes för ett år sedan och säljaren
har inte bott där, och därför inte vetat om
skadan. Skadorna fanns inte där när jag var
på visning för en månad sedan. Vem
kommer kostnaden att laga balkongen falla
på, mig, föreningen eller tidigare bostadsrättshavare?
Mvh Anna
Det är sannolikt så att köpeavtalet du
har med säljaren anger att risken
övergår vid tillträdet, dvs att säljaren står
för reparationskostnader för skador som
inträffar innan dess. Det är tänkbart att det
ytterst är den som ansvarar skötseln av
fastigheten (inklusive träden) som ansvarar
för skadan, alltså föreningen. Men du har
förmodligen rätt att kräva ersättning av
säljaren som sedan i sin tur får se om det
går att få ut något av bostadsrättsföreningen.
Oavsett vad som avtalats är ni fria att
träffa en annan överenskommelse om hur
skadan ska repareras/ersättas. Om ni inte
kan komma överens relativt snabbt kan du
behöva anlita juridiskt ombud.
Jörn Liljeström
Ansvar för trivselregler
Hej, jag undrar vem som ansvarar för
att ta fram trivselregler/ordningsregler
för brf?
Jimmy
Det är föreningen (genom styrelsen
eller stämman) som beslutar om vilka
ordningsregler som ska gälla. Men man
behöver bara följa ordningsföreskrifter om
de överensstämmer med lag och följer vad
som är ”god sed” på orten. Enligt bostadsrättslagen
är bostadsrättshavare skyldiga att
följa de ordningsregler föreningen beslutar
- Föreningen kan däremot inte sätta upp
regler som strider mot lagen, exempelvis
belägga medlemmar som inte vill delta på
städdagar med avgift.
Karin Urbina Rutström
Extra avgift för hiss
Hej, har en fråga som skall tas upp på
nästa styrelsemöte i vår förening. Det
är så att det för sex år sedan sattes det in
hissar i alla trappuppgångar och alla
lägenhetsinnehavare betalar sedan dess 500
kr i månaden för detta, vilket alla godkände.
Men nu har en person i föreningen börjat
klaga på att alla betalar lika mycket, då han
hävdar att detta är olagligt och att summorna
skall ändras och de med större lägenheter
skall betala en högre avgift än de med
mindre. Jag tycker att alla använder hissen
lika mycket och alla borde betala lika
mycket. Har föreningen gjort fel eller kan vi
fortsätta ta ut samma avgift för alla?
Tack på förhand, Robin.
Bostadsrättsföreningar får endast ta
ut avgift efter vad som uttryckligen
står i stadgarna. Det brukar vara så att
årsavgift ska tas ut i proportion till vad som
belöper sig på lägenheten av föreningens
gemensamma kostnader. Detta uttrycks
ofta så att avgift sätts i relation till andelstal
eller insats. Det är inte lagligt att utan
uttryckligt stadgestöd ta ut 500 kr per
lägenhet för hiss. Föreningen har gjort fel
och får inte fortsätta att ta ut lika mycket
avgift av alla för hissen.
Jämför med t ex trappan, taket, tvättstugan,
föreningens lån, driftskostnader och
allt annat gemensamt. Alla gemensamma
kostnader ska fördelas enligt samma fördelningsnyckel
och man ska inte bryta ut just
exempelvis en hiss, bara för att den är ny,
och behandla den annorlunda. Alla föreningens
kostnader hanteras tillsammans och
på samma sätt oavsett om det är ”gamla”
eller ”nya” kostnader.
Jörn Liljeström
Föreningen kräver
tillstånd för renovering
av kök och badrum
– rätt eller fel?
Hej, jag bor i en bostadsr.tt, tidigare
har det varit s. att boende f.r byta
k.k samt renovera badrum och ta bort icke
b.rande v.gg. Nu har styrelsen meddelat
via utskick att renovering av badrum eller
byte av k.k kr.ver godk.nnande fr.n
f.reningen. Ritningar samt redog.relse f.r
hur arbetet f.r byte av k.k eller renovering
badrum ska f.rst l.mnas in och godk.nnas
innan renoveringar f.r genomf.ras.
I utskicket st.r det att det g.ller
renovering badrum-k.k eller icke b.rande
v.ggar samt b.rande v.ggar, de h.nvisar
till Stadgarna, d.r det st.r ”i v.sentlig
f.r.ndring”. En tolkningsfr.ga eller?
F.reningen h.nvisar till stadgarna, men
d.r st.r inte n.got om att vi ska inkomma
med ritningar. Vad jag vet s. ska det v.l
vara ett st.mmom.te d.r medlemmarna
ska godk.nna nya stadgar. Fr.gan .r d., kan
styrelsen rent juridisk kr.va olika intyg f.r
renovering k.k eller badrum?
Med vänlig hälsning, Lars-Göran
Enligt 7 kap 7 Åò BRL f.r inte bostadsr.ttshavaren
utan tillst.nd fr.n
styrelsen utf.ra .tg.rder s.som ingrepp i en
b.rande konstruktion, .ndring av befintliga
ledningar f.r avlopp, v.rme, gas eller vatten,
eller annan v.sentlig f.r.ndring av l.genheten.
Bostadsr.ttshavarna har ingen skyldighet
att fr.ga om tillst.nd i .vrigt och det kan
inte heller styrelsen kr.va, framf.rallt om det
inte framg.r i stadgarna. Om det endast st.r
”v.sentlig f.r.ndring” i stadgarna s. f.r det
tolkas p. samma s.tt som i lagen. Det g.r inte
att inskr.nka bostadsr.ttshavarens .ndringsr.tt
genom stadgef.rpliktelse.
Det .r s.klart alltid en bed.mningsfr.ga
vad som .r v.sentligt men det innefattar inte
den .ndringsr.tt en bostadsr.ttshavare har
enligt 7 kap 12 Åò BRL.
Men .r det en renovering som r.r ovanst.ende
f.r.ndring som kr.ver ingrepp i f.reningens
r.r etc. .r bostadsr.ttshavaren skyldig
att fr.ga om tillst.nd. F.reningen har som
fastighets.gare stora m.jligheter att best.mma
.ver sin fastighet och har m.jlighet att
vidta r.ttsliga .tg.rder om en bostadsr.ttshavare
g.r ut.ver sin .ndringsr.tt.
Jörn Liljeström, advokat
Reparation av
vattenledningsskada
Min bostadsr.ttsl.genhet har
drabbats av en vattenledningsskada.
Stadgarna s.ger inget annat .n Bostadsr.ttslagen
om ansvaret.
Jag tolkar detta som att brf helt skall
.terst.lla ytskikten exempelvis golv, m.lning
m.m. till minst det skick de hade f.re skadan
och att brf st.r f.r eventuella .ldersavdrag.
Har jag uppfattat detta korrekt? Finns det
n.got undantag, d. detta inte skulle g.lla?
Brf:s f.rs.kringsbolag anlitar en entrepren.r
f.r att .terst.lla mina ytskikt efter
vattenledningsskadan och entrepren.ren
har utf.rt ett d.ligt arbete.
.ndrar detta p. n.got s.tt brf:s ansvar
f.r att ytskikten skall .terst.llas?
Hur skall jag agera i denna situation?
Vad faller p. brf att g.ra? F.reningen s.ger
att det inte .r dess ansvar, att se till att det
d.liga arbetet .tg.rdas. Vems ansvar .r det?
Tiden rinner iv.g i och inget h.nder.
Kan jag beg.ra neds.ttning av exempelvis
m.nadsavgiften f.r den tid min l.genhet
inte varit .terst.lld? /Kalle
Om det r.r sig om just en ”ren”
vattenledningsskada (l.ckage fr.n
tappvattenledning) och ingen annan typ av
skada p. grund av l.ckage av vatten eller
avlopp s. g.r det att ge ett generellt svar.
Bostadsr.ttsf.reningen ska reparera
l.genheten efter vattenledningsskada. Med
reparation menas att l.genheten .r reparerad,
- om det beh.vs nya ytskikt s. ska det vara
det. Det kan ju betyda att l.genheten kommer
i b.ttre skick .n innan olyckan men det
.r .nd. n.got bostadsr.ttsf.reningen ska st.
f.r. Det saknas st.d i lag f.r att bostadsr.ttshavaren
ska betala ”.ldersavdrag” eller annars
ska betala n.got f.r att reparationen betyder
att l.genheten blir i b.ttre skick.
Om inte bostadsr.ttsf.reningen, genom
sin entrepren.r, reparerat skadan s. kan
bostadsr.ttshavaren kr.va att det sker. Det .r
inte okej att l.mna l.genheten ”halvreparerad”
eller ”d.ligt reparerad”.
Om f.reningen f.rsummar sin skyldighet
att reparera l.genheten efter vattenledningsskada
inom rimlig tid s. kan bostadsr.ttshavaren
kr.va neds.ttning av m.nadsavgiften.
Om fr.gorna .r sv.rl.sta beh.ver man
anlita advokat som kan dessa fr.gor.
Jörn Liljeström, advokat
Ordförande som
fastighetsskötare
är olämpligt!
Jag undrar om f.reningens ordf.rande
.ven f.r jobba som fastighetssk.tare
och fakturera sin bostadsr.ttsf.rening?
Stefan
Det .r en fr.ga som styrelsen beh.ver
hantera och vid behov l.mna .ver till
st.mman. Men det l.ter som att styrelsen f.r
stora problem med j.v vilket g.r att situationen
inte b.r fortg.. Det .r generellt ol.mpligt
att blanda styrelseuppdrag och avtalsrelation
med f.reningen.
Det .r ocks. ol.mpligt att n.gon med
inflytande .ver f.reningen .r ekonomiskt
beroende av f.reningen och har m.jlighet att
missbruka sin st.llning, .ven om s. kanske
inte sker i det konkreta fallet. Det finns en
klar korruptionsrisk.
Om ordf.randen vill vara kvar som
ordf.rande .r det b.ttre att han tar fastighetsf.rvaltningsjobb
fr.n andra uppdragsgivare.
Jag rekommenderar .vriga styrelseledam.ter
att be ordf.randen avg. om han .r kvar som
fastighetsf.rvaltare i f.reningen.
Jörn Liljeström, advokat
Tilläggsförsäkringen
gällde inte
Hej, I v.r f.rening har vi en kollektiv
till.ggsf.rs.kring som ing.r i
m.nadsavgiften f.r boende.
Nu har tv. l.genheter drabbats av vattenskador
- grund av bristande underh.ll,
t.t- & ytskiktskostnader har fakturerats till
dem men f.rs.kringsbolaget tar inte dessa
kostnader p. till.gget. Den ena skadan
avser en v.gg och den andra en golvbrunn,
vilket d. borde ers.tta i det ena fallet golvet
och den andra v.ggen. Om detta till.gg inte
ers.tter vad ska vi d. ha? Vi .nskar tips p.
var/vem boende ska v.nda sig till?
Styrelsen
Om f.reningen annars har en kostnad
som inte t.cks av f.rs.kring s. kan
man beh.va acceptera det. Man kan inte
alltid och i alla sammanhang h.mta alla sina
kostnader av n.gon annan.
Det .r bra att f. upp en rutin med att
analysera vem som b.r vilken kostnad enligt
ansvarsf.rdelningen och sedan f.rs.ka
h.mta kostnaden fr.n annan om grund finns,
exempelvis p. grund av f.rs.kringsavtal eller
- grund av att n.gon v.llat en skada och
.r skadest.ndsskyldig. Men i de fall det inte
finns n.gon m.jlighet att h.mta kostnaden
fr.n n.gon annan s. st.r f.reningen kvar
med kostnaden sj.lv.
Jörn Liljeström, advokat
Solpaneler – kan styrelsen
neka oss?
Hej! Vi skulle vilja installera solpanel
på vårt fristående bostadsrättshus för
miljöns skull och för att på sikt sänka våra
elkostnader. Vi har gått kurser för planering
och montering och vårt tak är ett papptak.
Vi vet att det finns certifierade takläggare
som kan svetsa pappen runt fästen och det
är så vi vill göra för att få så mycket
garantier som möjligt för att allt ska gå rätt
till. Nu är det så att några i vår styrelse är
tveksamma till alla förändringar som görs
och jag förstår att de vill ha garantier för ev
framtida skador. Hur ska vi göra för att på
bästa sätt lägga fram vår önskan. Vi har
redan idag lämnat ritningar och beskrivning
på de fästen som takläggarna gör och
som är godkända enligt konstens alla
regler? Kan de neka oss? Om de vill ha
något separat avtal för ev framtida skador,
går det att skriva ett sådant i så fall?
Hälsningar Margit
Ja föreningen kan neka er, de behöver
inte bevilja tillstånd till era åtgärder. Det
bästa ni kan göra att lämna så tydlig och
fullständig information som möjligt för att det
ska vara lättare för dem att ta ett för er positivt
beslut. Ett separat avtal för framtida skador är
inte en bra idé för föreningen. Det går inte att
utöka en bostadsrättshavares ansvar (även om
ni bor i ett fristående hus) till det yttre. Det
går inte heller att säkert föra över ansvar till
nästa bostadsrättshavare när ni säljer.
Bostadsrätt är en nyttjanderätt man äger i ett
kollektiv av andra bostadsrättshavare som
fattar centrala beslut gemensamt. Det
rättighetspaketet och den frihet man har att
göra förändringar är inte på samma nivå som
när man äger sitt eget hus och fastigheten.
Jörn Liljeström
Extra medlemsmöte för
redovisning av kostnader
Har en medlem i föreningen rätt att
begära att styrelsen kallar till ett
medlemsmöte för att redogöra för kostnader
m.m för den enskilde medlemmen?
Hälsningar Agnetha
Nej, en tiondel av medlemmarna kan
begära extrastämma. Styrelsen ska
alltid redovisa det gångna räkenskapsåret på
ordinarie årsstämma. Där kan alla ställa
frågor och styrelsen ska svara då eller genom
att återkomma senare.
Jörn Liljeström
Överfakturering
Hur kan man i efterhand reglera
fakturor som har kommit in för
renovering av badrum. Vi har flera
medlemmar i vår förening som har
debiterat föreningen för sådant som inte
innefattas av stadgarna (brunn och
stambyte) under renoveringen och som
dessutom sitter med i styrelsen. Hur går
man tillväga för att justera kostnaderna?
Otroligt tacksam för svar
Det krävs att de som skickat fakturan går
med på att i efter hand göra en justering i
form av kreditfaktura och en ny faktura. Det
enda sättet annars som en ”justering” kan ske
ensidigt är att föreningen endast betalar den del
av fakturan som de tycker att de ska betala och
bestrider resten. Sedan kan det som inte
betalats prövas rättsligt.
Jörn Liljeström
Ansvar för merkostnad vid
byte av golvbrunn
Hej! Vi har en medlem i vår förening
som tänker renovera sitt badrum. Det
gäller utbyte av golv och väggbeklädnad.
Golvbrunnarna i badrummet är dag inte
godkända, utan måste bytas ut i samband med renoveringen för att
garantierna för fuktskador m.m. skall gälla. Vem står för merkostnaden
av utbytet av golvbrunnarna, är det föreningen eller lägenhetsinnehavaren?
Samma gäller för väggarna, underlaget är ej godkänt idag, utan
måste bytas ut mot våtrumsgips?
Vänliga hälsningar Leif
Enligt bostadsrättslagen 7 kap 12 §, 2 stycket:
”Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar
för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har
försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en
lägenhet".
Det betyder motsatsvis att bostadsrättshavaren enligt lag ansvarar
för en avloppsledning (inklusive golvbrunn) som bara går till den
egna lägenheten. Så golvbrunnen och ledningen ut till det gemensamma
avloppssystemet (som tjänar fler än en lägenhet) bör medlemmen
kunna byta själv, om inte stadgarna säger något annat.
Det är vanligt med stadgar som säger att golvbrunn och ledningen
ut till det gemensamma är föreningens ansvar. I så fall gäller det. Då
stannar bostadsrättshavarens ansvar vid att rensa golvbrunnen och se
till att anslutningen och tätningen till tätskikten fungerar.
Kontrollera hur era stadgar är uppbyggda och om de avviker från
lagen eller inte. Det går alltid att ge föreningen mer ansvar och bostadsrättshavaren
mindre ansvar. Men inte tvärtom.
I normalfallet ansvarar bostadsrättshavaren för lägenhetens inre
och det inkluderar allt som krävs för badrummets funktion inklusive
det som ligger under själva tätskiktet.
Jörn Liljeström
Bygga nytt bostadshus
Hej, Vår styrelse yrkar för att bygga ett nytt bostadshus på en
av föreningens fastigheter, där det idag finns en tom plats.
Vilka fallgropar finns det som man bör bevaka? Antar att
föreningen själva inte blir byggherre, utan man säljer rätten att
bygga huset till en byggfirma som ansvarar för hela projektet.
mvh - Stefan
Det man ska titta på för det första är om beslutet har gått
rätt till. Sedan finns det olika val. Det finns olika fallgropar
beroende på vilken modell man väljer.
Föreningen kan exempelvis välja att själv vara byggherre med
stöd av en erfaren konsult som gör allt ni som byggherre behöver
och ändå rapporterar till och kontrolleras av styrelsen. Sedan upplåter
föreningen lägenheterna i vanlig ordning, lämpligen med stöd
av kunnig advokat.
Alternativt tecknar man avtal med en entreprenör som tar hand
om hela kedjan med bygget och försäljning (vilket oftast är det vanligaste).
Väljer men detta gäller det att vara noga med att entreprenadavtalet
inte blandas ihop med upplåtelser.
Det finns mycket att tänka på och jag rekommenderar att
föreningen innan upphandling träffar en kunnig advokat eller
annan professionell rådgivare som endast har föreningens bästa för
ögonen. Många ”rådgivare” är tyvärr nära anknutna till entreprenör
som vill styra ett ”upplägg” till sin egen fördel och till nackdel för
föreningen.
Karin Urbina Rutström
