Senaste nummer av Bo bättre Senaste nummer av Bo bättre
Hem
Sök bland Sveriges 27 800 bostadsrättsföreningar
 
Malmö | Göteborg | Stockholm
 Temaartiklar / fördjupning  Bo i bostadsrätt Bostadsrättsföreningar i Sverige Lagar, länkar, ekonomifakta  Branschguide med utvalda företag/leverantörer Vår Brf - styrelsens egna sidor Nyhetsbrev  
 Styrelseguiden
 Experter svarar på dina frågor
 Styrelsens roller och ansvar
  - Att välja styrelse
  - Styrelsearvode
  - Styrelsearvode i 200 Brf:er
  - Beräkna styrelsearvode
 Litteratur - föreningen bibliotek
 Tjänster och produkter


Andrahandsuthyrning med positiva effekter

Bostadsrättsjuridik - Jörn Liljeström är advokat på LEX advokatbyrå. Han har arbetat med bostadsrättsfrågor i femton år.

Tillgången till bostäder behöver utökas. Detta kan ske snabbt genom att tillåta uthyrning av bostadsrätter i högre grad än tidigare. Ur denna halvkokta tanke kommer denna krönika.

Genom stadgeändring går det att delvis genomföra en frihet för bostadsrättshavare vad gäller möjlighet till andrahandsupplåtelse. Den stadgebestämmelse som berör andrahandsupplåtelsen kan ändras till exempelvis följande: "En bostadsrättshavare får upplåta sin lägenhet till fysisk person för självständigt brukande under förutsättning att men inte uppstår för föreningen eller omkringboende i anledning därav. Bostadsrättshavaren ansvarar för sin hyresgäst gentemot föreningen."

Denna formulering är väldigt radikal, kravet att styrelsen ska ge tillstånd tas helt bort. Det är ett exempel för att visa att man kan lägga ribban på olika nivåer. Man kan till exempel förplikta styrelsen att ge tillstånd under vissa villkor eller helt överlämna till bostadsrättshavaren att upplåta sin lägenhet helt fritt, under ansvar. För att ge fler bostadsrättshavare större frihet att disponera sin lägenhet, för att få större flexibilitet på bostadsmarknaden samt för att frigöra oanvänd eller underutnyttjad bostadsyta vore det dock effektivt att gå längre än att införa normalstadgar som tillåter andrahandsupplåtelse.

För att skynda på frigörelsen av sannolikt tiotusentals bostäder till uthyrning kan lagstiftningen ändras så att det normala är att uthyrning av bostadsrätten tillåts. Den frihet att disponera sin bostadsrätt som bostadsrättshavare får hjälper även till att motverka effekterna av eventuell konjunkturnedgång och prisfall. För närvarande tvingas de som inte kan bo kvar i sin bostadsrätt och inte får hyra ut att sälja oavsett hur marknadsläget ser ut. Förbudet mot andrahandsupplåtelse av bostadsrätt utan särskilt tillstånd torde medföra att eventuellt prisfall skulle förstärkas av onödigt stort försäljningsutbud, till vilket pris det vara må som är nödvändigt för försäljning.

Om bostadsrättshavare – istället för att behöva sälja – har bättre möjlighet att hyra ut sin lägenhet vid skakningar på marknaden, kan en eventuell kris lättare överbryggas. Sannolikt är det många med stora lägenheter i gamla bostadsrättsföreningar med låg avgift som inte anser sig ha råd med skatteeffekterna vid en försäljning och därför väljer att bo kvar istället för att flytta ut på landet, till mindre lägenhet, till sin hemort efter arbetsliv i Stockholm eller annars omdisponera sin boendesituation. Denna ”inlåsta” grupp skulle ha mycket stor nytta av att kunna hyra ut sin lägenhet och omdisponera sitt liv efter eget önskemål utan att behöva sälja. Många lägenheter kommer bostadsmarknaden till godo på grund av svårigheterna med att få tillstånd till uthyrning.

En lagändring som innebär frihet att upplåta sin bostadsrättslägenhet i andra hand så länge omkringboende och föreningen inte drabbas av men skulle sannolikt tillföra en mycket stor mängd bostäder till bostadsmarknaden. Samtidigt kan andrahands-hyresgästens ställning gentemot uthyrande bostadsrättshavare stärkas till att motsvara normal förstahandsförhyrning, varigenom man tillgodoser det skyddsbehov den gruppen hyresgäster har. Ingen annan grupp på bostadsmarknaden är så utsatt för andras godtycke och har så liten möjlighet att tryggt planera sin framtid som just andrahandshyresgästerna.

Hur ska man då göra för att genomföra detta och snabbt göra bostadsmarknaden större och mer lättrörlig? Här är ett utkast till förslag: Se till att bostadsrätter får hyras ut. Stärk samtidigt andrahandshyresgästens ställning dramatiskt. I ett eventuellt lagstiftningsförslag kan man ange följande (jfr 7 kap 10, 11 §§ brl):"10 § En bostadsrättshavare får upplåta sin lägenhet till annan för självständigt brukande. I stadgarna får föreskrivas att denna rätt förutsätter styrelsens samtycke. Samtycke behövs dock inte... (forts som bef §)." Följdändring krävs i bl a 11 § om andrahandshyresgästens besittningsskydd ska stärkas till det för förstahandshyresgästen annars sedvanliga besittningsskyddet. Om man nu inte vill vända upp och ner på hela systemet, kan man hålla sig till att släppa andrahandsupplåtelsen fri och inte samtidigt försöka göra hyresgästen till förstahandshyresgäst.

Det vore dock önskvärt att ge dem som inte är bostadsrättshavare samma starka ställning som dem som hyr direkt av fastighetsägaren eftersom hålls en hel boendekategori annars har avsevärt sämre läge än andra boende av samhället. Den som vill återta sin bostadsrätt och använda den som egen bostad har redan stöd i nuvarande hyreslagstiftning. Det finns redan möjlighet till uppsägning (jfr uthyrning av villor, en- och tvåfamiljshus, se 12:46 p 6 Jordabalken/hyreslagen; även denna bestämmelse borde dock ändras så att termen "bostad" används, även om det i och för sig är möjligt att JB 12:46 p 10 skulle räcka som stöd för återvändande bostadsrättshavare jämte analogivis p 6). Det skyddsbehov bostadsrättshavaren har torde inskränka sig till att ha en självklar rätt och möjlighet att återfå bostadsrätten för eget boende.

Bättre skydd än så torde inte behövas för bostadsrättshavarna. Det finns inga tungt vägande sakliga skäl för bostadsrättsföreningar att motsätta sig sådan samhällsnyttig reform. Föreningens skydd vid fri andrahandsupplåtelse är att bostadsrättshavaren ansvarar fullt ut för sin hyresgäst och riskerar såväl skadestånd som förverkande vid eventuell misskötsamhet. Detta är tillfredsställande säkerhet så länge bostadsrätten har ett tillräckligt högt marknadsvärde för att vara en attraktiv tillgång för bostadsrättshavaren. Under samma förhållande har ägare till bostadsrättslägenheter intresse av och incitament för att delta i föreningens ledning, oavsett om de bor i lägenheten eller inte.

Möjligen kan mindre bostadsrättsföreningar uppleva att men uppstår till följd av alltför omfattande andrahandsupplåtelser. För det fall sådant men uppstår finns möjlighet att bota problemet genom att framöver neka tillstånd till andrahandsupplåtelse. Om förslaget genomfördes skulle det till nytta för alla sannolikt bli många nya bostäder tillgängliga, andrahandshyresgäster skulle få bättre ställning och bostadsrättshavare skulle få disponera sin bostadsrätt efter egna behov. Bara bra grejer alltså, om man får säga så. Förslaget är en aning oslipat men ni som sitter i bostadsrättsföreningars styrelser bör ta en funderare. Tänk efter om man kanske kan ge lite större frihet till bostadsrättshavarna. Tänk på de individuella exemplen där någon vill hyra ut men inte får bara för att möjligheten att neka finns. Våga ge andra lite mer frihet och släppa styrelsens kontroll något. Utöva kontroll endast när det behövs för att undvika påtagliga men och konkreta problem. Utöva inte kontroll bara för att det är möjligt.

En lagändring vore kanske inte så dumt med tanke på de stora positiva effekter man kan nå. Sist men inte minst vore det önskvärt att låtabostadsrättshavarna mer fritt planera sitt liv och sin boendesituation efter vad som behövs i livets skiftande skeden. Betänk även att en bostadsrätt i en förening med säker och fri rätt att upplåta i andra hand torde betinga ett högre marknadsvärde än en lägenhet i en förening som strängt förbjuder andrahandsupplåtelse. Betydelsen av det ekonomiska incitamentet ska inte underskattas. Det jag tycker är allra viktigast är att styrelsen inte ska bestämma över bostadsrättshavarna annars än när det verkligen behövs. Det finns ingen bra anledning att inte låta bortadsrättshavare själva bestämma hur de använder sin bostadsrätt i detta avseende.
Senast uppdaterad 2010-09-24  |  Tipsa en vän

© 2006 - 2017 Hittabrf.se och Bo bättre
Sveriges största faktaplats om bostadsrätt och bostadsrättsföreningar
Prenumerera | Kontakta oss | Om oss | Annonsera