Senaste nummer av Bo bättre Senaste nummer av Bo bättre
Hem
Sök bland Sveriges 27 800 bostadsrättsföreningar
 
Malmö | Göteborg | Stockholm
 Temaartiklar / fördjupning  Bo i bostadsrätt Bostadsrättsföreningar i Sverige Lagar, länkar, ekonomifakta  Branschguide med utvalda företag/leverantörer Vår Brf - styrelsens egna sidor Nyhetsbrev  
 Styrelseguiden
 Experter svarar på dina frågor
 Styrelsens roller och ansvar
  - Att välja styrelse
  - Styrelsearvode
  - Styrelsearvode i 200 Brf:er
  - Beräkna styrelsearvode
 Litteratur - föreningen bibliotek
 Tjänster och produkter


Rätt medel att hålla fuskbyggaren borta

Bostadsrättsjuridik - Jörn Liljeström är advokat på LEX advokatbyrå. Han har arbetat med bostadsrättsfrågor i femton år.

Martin Timells och Lennart Ekdals jakt på fuskbyggare i TV4 har väl inte undgått någon. I en bostadsrättsförening kan fusket orsaka jämmer och elände, inte bara för den som anlitat lurendrejarna, utan även för grannar p g a vattenskador och andra problem.

Många föreningar försöker motverka detta genom att ställa upp villkor för ändringar och renoveringar. Men det gäller att se upp så att inte det vällovliga syftet förvandlas till ett maktmissbruk.


En bostadsrättshavare har en omfattande rätt att göra ändringar i sin lägenhet. Endast i vissa fall krävs styrelsens tillstånd. Bestämmelserna framgår av 7 kap 7 § bostadsrättslagen. När det rör sig om ingrepp i bärande konstruktion, ingrepp i ledningar eller annan väsentlig ändring, krävs styrelsens tillstånd för att få utföra åtgärd, och tillstånd ska ges endast om åtgärden inte är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Det innebär i grova drag att bostadsrättshavaren inte har möjlighet att ensidigt, utan styrelsens tillstånd, utföra annan åtgärd än vad som ändå ryms inom bostadsrättshavarens ansvar för att hålla lägenheten i gott skick, jfr 7 kap 12 § bostadsrättslagen.

Utanför ramen av vad som är ”byggnadens stomme”, där bostadsrättshavaren inte får vidta åtgärd utan tillstånd, kan gränsdragningen ibland vara svårhanterlig. Bostadsrättshavaren kan antas göra misstag ibland och planera åtgärder som är tillståndspliktiga men samtidigt inte förstå att tillstånd krävs. Av det skälet bör föreningen för säkerhets skull ha som rutin att bostadsrättshavaren ombeds att informera styrelsen när större åtgärder planeras.

Lämpligen anger föreningen i informationsmaterial i ”lägenhetspärmen” vilka åtgärder som bostadsrättshavarna inte behöver informera föreningen om och vilka åtgärder som aldrig får utföras utan tillstånd. Då en sådan uppräkning av tillåtna och inte tillåtna åtgärder inte kan göras komplett – det rör sig ofta om bedömningsfrågor som inte kan lösas med formulär utan kräver eftertanke och efterforskning – bör informationsmaterialet ange att varje åtgärd som inte tillhör uppräknade klara exempel ska föregås av kontakt med styrelsen.

Föreningen kan foga en blankett till ”lägenhetspärmen” som bostadsrättshavarna kan använda för att informera om planerade åtgärder och att ansöka om tillstånd till åtgärder av större betydelse. Blanketten innehåller lämpligen två alternativ, två kryssrutor, där berörd bostadsrättshavare efter bästa förmåga kan välja om det enbart rör sig om information om åtgärd som bostadsrättshavaren bedömer kan utföras utan tillstånd, eller om det rör sig om åtgärd som bostadsrättshavaren bedömer kräver tillstånd. Därefter finns ett fält för beskrivning av åtgärderna, och hänvisning till bifogad ritning eller annan tydlig beskrivning av vad som ska göras ska bifogas handlingen.

På blanketten förtrycks att styrelsen endast ger tillstånd om det av ansökan och bifogade handlingar klart framgår att åtgärderna kan utföras utan att det uppstår risk för påtaglig skada eller olägenhet. Föreningen kan även informera om att den aldrig ger tillstånd till vissa typer av åtgärder, t ex ingrepp som försämrar byggnadens stomme som upptagande av hål i bärande vägg. Bostadsrättshavarens ansökan måste vara så klar och tydlig att den utgör tillräckligt underlag för beslut om tillstånd, i annat fall tvingas styrelsen endera neka tillstånd till åtgärden eller be om förtydliganden.

Ser föreningen att det är tveksamt om ”rätt” ruta är ifylld ska föreningen självklart hjälpa till med bedömningen av om tillstånd krävs eller inte. Till exempel kan bostadsrättshavaren ha bedömt att det krävs tillstånd för omkakling av badrummet, eller upptagande av mindre hål i vägg som inte är bärande. I sådant fall ska föreningen informera bostadsrättshavaren om att tillstånd inte krävs. Se nedan beträffande lämpliga råd och rekommendationer till bostadsrättshavare angående hur arbete ska utföras.

När bostadsrättshavaren ska göra en mer väsentlig förändring, till exempel ändring av planlösning, kan föreningen bevilja villkorat tillstånd, exempelvis att åtgärden godkänns under förutsättning att:
• Åtgärden utförs fackmässigt.
• Bostadsrättshavaren åtar sig att ersätta eventuella kostnader som uppstår för föreningen eller annan i anledning av åtgärden.
• Bostadsrättshavaren åtar sig att tillse att myndighetskrav uppfylls.
• Bostadsrättsföreningen ska erhålla kopia av godkänt slutbesiktningsprotokoll vid mer omfattande åtgärder.
• Bostadsrättsföreningen ska äga rätt att besikta arbetet och åtgärda fel och brister på bostadsrättshavarens bekostnad.


Angivna exempel är inte uttömmande eller alltid nödvändiga, de större bostadsrättsorganisationerna har upprättat material att använda i sådana situationer, och ovan nämnda exempel utgör just exempel på olika lösningar som används – se det som ”inspiration”.

Orsaken till att det är möjligt för föreningen att ställa upp villkor för tillstånd är att föreningen kan neka tillstånd till åtgärderna. Detta under förutsättning att det rör sig om någon mer väsentlig förändring som kan medföra påtaglig skada eller påtaglig olägenhet. Om det rör sig om en situation där föreningen saknar rätt att neka tillstånd till åtgärden. Kan inte föreningen kräva att olika typer av villkor uppfylls, eftersom bostadsrättshavaren då ändå är fri att vidta åtgärden utan tillstånd.

Möjligheten att ställa upp villkor ska inte missbrukas. Om föreningen ställer upp villkor i situationer då föreningen saknar laglig möjlighet att neka åtgärden, utgör det en form av maktmissbruk från styrelsens sida. Alla regler som sätts upp bör formuleras med eftertanke : ”Är den här regeln helt nödvändig?” Regler som inte har klara och närmast självklara goda skäl bakom sig leder till att folk slutar att ha tillit till dem som sätter reglerna, och dessutom blir regelefterlevnaden lidande. Föreningen har möjlighet att kräva att bostadsrättshavaren utför arbete i sin lägenhet på fackmässigt sätt och bör då även om möjligt verka för att hantverkare eller annan entreprenör som anlitas innehar F-skattsedel och i branschen sedvanliga ansvarsförsäkringar.

Det är viktigt att föreningen använder sin möjlighet att förklara för bostadsrättshavarna vilket ansvar de har och vad som kan hända om en dålig hantverkare gör ett fuskjobb. Det gäller att försöka nedbringa antalet skador, och om det på vägen är möjligt att hjälpa bostadsrättshavarna från att bli lurade att betala ockerpris är det också bra.

På nätet finns en rad goda källor till information. Förutom Bobättre även bland annat Konsumentverket, Konsumenternas försäkringsbyrå, bostadsrättsorganisationernas informationssidor och en del annat. Var dock källkritiska vid läsning av forum och bloggar, lita inte på vad enskilda anonyma människor slänger ur sig, det är oftast helt eller delvis felaktigt. Det måste stå en seriös ”utgivare” bakom informationen för att den ska vara läsvärd. Om arbetet utförs illa och leder till skador kan bostadsrättshavare förpliktas betala skadestånd för de skador det bristfälliga arbetet ger upphov till. Det kan vara fråga om vattenskador, el-fel eller brand, för att nämna några exempel.

Det kan i allmänhet förmodas att entreprenörer och hantverkare som innehar såväl F-skattsedel som god ansvarsförsäkring i regel är etablerade och kunnigare än dem som vill ha ”rostfri” ersättning. Dock finns fuskare även bland dem som har ordning på sina papper. Risken för ”fuskare” torde dock vara mindre bland de etablerade. Bostadsrättshavaren bör naturligtvis inte nöja sig med att kontrollera att papper är i ordning, innan någon anlitas bör referenser tas och kontroll göras att de skött sin ekonomi.

Ett samtal till såväl skattemyndigheten som kronofogdemyndigheten är på sin plats om entreprenören/hantverkaren inte redan är känd som hederlig och oförvitlig. Förutom risken för skadestånd på grund av bristfälligt arbete finns det även andra risker bostadsrättshavaren löper när entreprenör anlitas. Om entreprenören inte innehar Fskattsedel är bostadsrättshavaren att betrakta som arbetsgivare, med det ansvar för sociala avgifter, ansvar i anledning av arbetsskador med mera som blir följden.
Senast uppdaterad 2010-05-30  |  Tipsa en vän

© 2006 - 2017 Hittabrf.se och Bo bättre
Sveriges största faktaplats om bostadsrätt och bostadsrättsföreningar
Prenumerera | Kontakta oss | Om oss | Annonsera