Senaste nummer av Bo bättre Senaste nummer av Bo bättre
Hem
Sök bland Sveriges 27 800 bostadsrättsföreningar
 
Malmö | Göteborg | Stockholm
 Temaartiklar / fördjupning  Bo i bostadsrätt Bostadsrättsföreningar i Sverige Lagar, länkar, ekonomifakta  Branschguide med utvalda företag/leverantörer Vår Brf - styrelsens egna sidor Nyhetsbrev  
 Styrelseguiden
 Experter svarar på dina frågor
 Styrelsens roller och ansvar
  - Att välja styrelse
  - Styrelsearvode
  - Styrelsearvode i 200 Brf:er
  - Beräkna styrelsearvode
 Litteratur - föreningen bibliotek
 Tjänster och produkter


När uppsägning är det enda alternativet

Bostadsrättsjuridik - Jörn Liljeström är advokat på LEX advokatbyrå. Han har arbetat med bostadsrättsfrågor i femton år.

Ibland går det helt enkelt för långt. Det förekommer brottslig verksamhet. Eller ännu svårare – en av de boende har helt tappat fotfästet, lägenheten är översvämmad med sopor och det råder allmän misär. Varningsbreven om risk för uppsägning tar inte skruv.

Ibland återstår bara vräkning. Just eftersom det, framförallt på ett rent mänskligt plan, är så svårt att hantera är det av största betydelse att den juridiska processen sköts korrekt. Jag kommer gå igenom förverkande i allmänhet, beröra vikten av rådgivare och sedan fokusera på den enklaste förverkandeanledningen: bristande betalning.

Den näst vanligaste och på många sätt viktigaste anledningen till förverkande är olika typer av allvarliga störningar. Detta område är väl värt en närmare granskning. Men eftersom många fall där störningar finns berör personer som inte heller betalar årsavgiften, är det förvånansvärt ofta som saken bäst hanteras genom uppsägning på grund av bristande betalning.

De olika förverkandegrunderna finns i ”förverkandelistan” i 7 kap 18 § Bostadsrättslagen. Listan är inte svår att läsa. Men bakom bestämmelsernas ordalydelse tornar problemen med tillämpningen upp sig, precis som vanligt inom juridiken med andra ord. Det finns ofta svårigheter för dem som inte arbetar med området att se vilken verklig situation som träffas av aktuell bestämmelse. Bristande betalning är det dock lätt att konstatera. Antingen är det betalt eller inte. Det som vållar svårigheter är snarast att man tror sig vara tvungen att skicka påminnelser, tror att man inte får säga upp direkt eller låter sig övertalas att ha överseende med den som rent ut sagt hellre belastar grannarna (genom föreningen) än betalar för sig själv.

Sakkunnig bör vara inblandad redan när föreningen bedömer att förverkande är nödvändigt. Förverkande innebär ett stort ingripande för den enskilde och bör redan av det skälet inte ske på olämpligt sätt. Vidare är en tvist alltid förknippad med risker och föreningen behöver hjälp med bedömningen. Det hjälper inte att ha rätt, man ska lyckas med att få rätt också. Sedan är det viktigt att inte bergsäkert tro att man har rätt när så kanske inte är fallet. Föreningen bör inte heller fatta beslut om att avstå från förverkandeprocess på grund av allvarliga störningar utan rådgivning.

Föreningen är nämligen skyldig att skydda sina medlemmar från sådana allvarliga störningar och kan således i vissa lägen vara tvungen att vidta åtgärder. Föreningen kan även vara tvungen att säga upp bostadsrättshavare som håller på med brottslig verksamhet i lägenheten eller prostitution. Det är bra om styrelsen skaffar sig möjligheten att alltid, förslagsvis genom ordföranden, göra en kort ”bollplankning” per telefon med en god rådgivare innan styrelsen bestämmer sig för viss handlingsväg. Det finns förvaltare som utan mer omfattande juridisk utbildning ändå har tillräcklig kunskap och dessutom så mycket praktisk erfarenhet att de är mycket dugliga vad avser bollplankning i den inledande rådgivningen. Men eftersom vissa beslut kan få omfattande rättsliga konsekvenser behövs därutöver även en jurist eller en advokat att ta hjälp av vid behov.

Större förvaltningsorganisationer har egna jurister, som i regel är både erfarna och kompetenta. Om föreningen stöter på ett fall av misstänkt förverkandegrund, men det inte är säkert att avhysning är nödvändig, så hanteras saken lämpligen helt i egen regi. Inledningsvis genom samtal med berörda bostadsrättshavare, störande och störd. Om det inte går att komma fram den vägen inom en rimlig tid gäller det att inte bli lurad av ursäkter, kreativa försök till förhalning eller andra missriktade påståenden eller överväganden som inte leder någonstans. Det är dags för råd och dåd.

Endera förklarar man för den störda att han/hon får tåla störningarna eftersom det är sådant som man normalt måste stå ut med i flerfamiljshus. Eller så måste man agera för att undersöka möjligheterna att avhysa den störande. Det finns mycket man faktiskt måste stå ut med i ett flerfamiljshus. Alla störningar som kommer från mer eller mindre "normalt" (ramarna är här mycket vida, stor tolerans krävs) familjeliv måste i regel alltid tålas. Även om familjen ovanför har en stor mängd barn som bullrar infernaliskt är det i sin ordning. Utan barn upphör samhället. Likaså måste man tåla att folk har mycket folk på besök, går på toaletten eller duschar mitt i natten, har högljutt sex eller annars är något stökiga.

Den förverkandesituation som är lättast att råda bot på är bristande betalning. Om bostadsrättshavaren inte betalar inom en vecka från förfallodagen kan uppsägning skickas. Det är inte nödvändigt med föregående påminnelse. Här finns fallgropar då felaktigt utformad uppsägning är ogiltig. Det finns dessutom olika sätt för den förslagne att undanhålla sig delgivning. När bostadsrättshavaren delgivits uppsägningen har han/hon tre veckor på sig att betala inom den så kallade återvinningsfristen. Det är bland annat denna respit som gör att separat påminnelse ej behövs. Om betalning sker inom återvinningsfristen har bostadsrättshavaren återvunnit bostadsrätten.

Vid ett stort antal upprepade betalningsförsummelser kan bostadsrätten också förverkas, så ingen betalningoförmögen/ovillig tjänar i längden på att sätta i system att ständigt betala sent och sedan återvinna bostadsrätten efter uppsägning. Om betalning inte inflyter i tid är bostadsrätten förverkad och bostadsrättshavaren skyldig att flytta. Ofta kan förlikning ske i detta skede. Den icke-betalande bostadsrättshavaren tjänar i regel på om föreningen erbjuder bostadsrättshavaren att sälja bostadsrätten själv inom viss rimlig tid.

Om sådan överenskommelse träffas slipper bostadsrättshavaren skadan av en tvångsförsäljning, föreningen får antagligen igenom att avflyttningen går snabbare än den tid det tar att driva en förverkandetvist och sedan få igenom en tvångsförsäljning. Sådant avtal behövs det sakkunnig hjälp med. Om överenskommelse inte kan träffas lämnar bostadsrättshavaren i regel inte lägenheten frivilligt, då behöver avhysning ske. Ett sätt är genom ansökan om handräckning till kronofogdemyndigheten. Det är viktigt att inte komplicera saken, så oftast kan det vara bäst att inte driva hyresfordran samtidigt.

Den uteblivna betalningen kan användas som ytterligare incitament för att få bostadsrättshavaren att gå med på avflyttning och försäljning. Parallellt kan ansökan om tvångsförsäljning ske så att lägenheten kan tvångsförsäljas relativt kort tid efter avhysningen. Det går att ansöka om tvångsförsäljning utan föregående avhysning och istället låta framtida köpare avhysa bostadsrättshavaren själv. Det bör då i bästa fall bli något mindre besvär eller kostnader för föreningen.

Jag tycker dock ändå att det är olämpligt eftersombostadsrättshavaren på det sättet tillfogas onödigt stor skada. Vid tvångsförsäljning uppnås sällan pris som motsvarar normalt marknadsvärde, i synnerhet om någon har bitit sig fast i lägenheten och vägrat flytta ut. När föreningen har möjlighet att genomdriva avhysning först, bör så ske för att minimera skadeverkningarna. Det är oetiskt och oskickligt att orsaka mer skada än nödvändigt för att nå ett givet mål.

Hänsyn ska visas även mot dem som betett sig illa eller annars har sig själva att skylla. Är saken komplicerad och tvistig kan prövning i tingsrätten behövas innan vanlig avhysning eller tvångsförsäljning. Det kan röra sig om komplikationer i form av motfordran från den icke-betalande bostadsrättshavaren, invändningar rörande uppsägningens, giltighet eller fråga om delgivning skett etc. Den som inte betalat kämpar ibland emot med näbbar och klor. Det är inte ovanligt att den rättsliga prövningen vid tvistig uppsägning kan ta något år efter själva uppsägningen innan avhysning kan ske.

Om det är möjligt med frivillig avflyttning så är det att föredra. Trots uppsägningen kan den uppsagde sälja sin lägenhet om föreningen går med på det. Utnyttja detta förhållande för att träffa avtal innebärande snabbare och mer skonsam avflyttning.
Senast uppdaterad 2010-03-31  |  Tipsa en vän

© 2006 - 2017 Hittabrf.se och Bo bättre
Sveriges största faktaplats om bostadsrätt och bostadsrättsföreningar
Prenumerera | Kontakta oss | Om oss | Annonsera