Senaste nummer av Bo bättre Senaste nummer av Bo bättre
Hem
Sök bland Sveriges 27 800 bostadsrättsföreningar
 
Malmö | Göteborg | Stockholm
 Temaartiklar / fördjupning  Bo i bostadsrätt Bostadsrättsföreningar i Sverige Lagar, länkar, ekonomifakta  Branschguide med utvalda företag/leverantörer Vår Brf - styrelsens egna sidor Nyhetsbrev  
 Styrelseguiden
 Experter svarar på dina frågor
 Styrelsens roller och ansvar
  - Att välja styrelse
  - Styrelsearvode
  - Styrelsearvode i 200 Brf:er
  - Beräkna styrelsearvode
 Litteratur - föreningen bibliotek
 Tjänster och produkter


Gör rätt när grannen slarvar med avgiften

Bostadsrättsjuridik - Göran Olsson, jurist, tidigare vd för bostadsrättsorganisationen SBC

"Det är lätt att bli irriterad över medlemmar som inte betalar och kräva snabba åtgärder. Men det är betydligt svårare att stå och titta på när kronofogden verkställer en avhysning."

Mycket kan sägas om skyldigheter i en bostadsrättsförening. Mycket är diffust och handlar om hur vi människor anser att andra ska vara. Men en sak är mycket konkret och ger endast i undantagsfall utrymme för tyckanden: skyldigheten att betala de avgifter föreningen bestämt.

Jag tänker då främst på den avgift som man betalar varje månad och som föreningen behöver för att klara de löpande utgifterna. Är den betald så har man kvitto och kan styrka sin betalning. Det finns inga mellanlägen. Styrelsen bestämmer avgiftens storlek.
Avgiften bestäms normalt utifrån vad föreningen behöver få in för att täcka sina kostnader. Inga andra än medlemmarna bidrar till föreningens ekonomi. Därför är det så viktigt att alla betalar. Samhället har genom lagar sett till att inkasseringen av obetalda avgifter fungerar och försett föreningarna med olika verktyg. Ibland kan man uppleva att toleransen mot dåliga betalare är väl stor och trögheten i systemen gör att det tar lång tid.

Men det är människors bostäder det handlar om, därför måste det finnas ett visst skydd. Trots att det kan gå lång tid så får föreningen nästan alltid in sina pengar. Detta hänger samman med att föreningens krav alltid är förenade med bästa rätt, och kraven går således före allting annat. Även om man säljer sin bostadsrätt är man alltid skyldig att betala sina skulder. Dröjsmål med betalningen innebär att alla andra får vara med och skjuta till de pengar som saknas och föreningen drabbas av ränteförluster. I många nyare föreningar har man, vis av erfarenheten från 90-talet, gjort sig mindre känslig för medlemmar som inte betalar genom att ha lite eller inga lån alls. Medlemmarna har då själva lånen och svarar själva för större delen av kapitalkostnaderna.

Den traditionellt största utgiftsposten är på så sätt borta från föreningens räkenskaper och det blir enklare att mobilisera kraft för driftkostnadsbetalningarna. Även äldre föreningar genomför denna riskförskjutning genom att låta medlemmarna "ta över" lånen i ett beslut om insatshöjning. På så sätt får också medlemmarna lägre boendekostnader genom att kunna utnyttja skattereduktionen för räntekostnader på egna lån. vad gör då styrelsen i en bostadsrättsförening när en medlem inte betalar sin månadsavgift?

Lagstiftaren har ställt upp ett antal regler till hjälp för föreningen, men också till skydd för bostadsrättshavaren. De flesta föreningar tar det nog lite lugnt. Är inte medlemmen en notorisk slarver agerar styrelsen inte omedelbart, utan tar kanske upp frågan först med medlemmen. I jämförelse med hyresrätten är detta en spegling av att medlemmar och styrelse sitter i samma båt. Styrelsen arbetar på medlemmarnas uppdrag och de är alla delägare i bostadsrättsföreningen.

Möjligen skulle detta kunna resultera i högre krav, men detta är inte erfarenheten. Den som inte betalar årsavgiften riskerar att förverka och bli av med sin bostadsrätt, det vill säga både rätten att bo i lägenheten och äganderätten till bostadsrätten. det första föreningen gör, om man inte först väljer den mjuka linjen, är att skicka en uppsägning till medlemmen. Det får man tidigast göra när en vecka gått från det att avgiften skulle ha varit betald. Tillsammans med uppsägningen eller i en separat handling ska man upplysa bostadsrättshavaren om att denne har tre veckor på sig att betala avgiften. Föreningen ska också underrätta socialnämnden om sina krav.

Betalar då bostadsrättshavaren inom tre veckor är bostadsrätten räddad och föreningen kan inte göra något mer. Om avgiften inte betalas finns det i princip inget annat än föreningens goda vilja som kan rädda bostadsrättshavaren. Styrelsen bör använda en delgivningsman som överlämnar uppsägningen. Då vet man att delgivningen av uppsägningen går korrekt till och exakt från vilken dag man ska räkna tidfristen för bostadsrättshavarens återvinningsrätt.

Om betalning inte kommer in inom den stipulerade treveckorsfristen vänder sig föreningen till kronofogdemyndigheten och begär tvångsförsäljning, alternativt lämnar in en stämningsansökan vid tingsrätten. Det senare gör man om man vill ha ersättning för mer kostnader än vad kronofogdemyndigheten kan ta ställning till, eller om det på något sätt är tvistigt så att bostadsrättshavaren påstår sig ha motkrav, kanske i form av skadestånd. Så småningom kommer ett utslag från kronofogdemyndigheten med vars hjälp tvångsförsäljning sker av bostadsrätten. Flyttar inte bostadsrättshavaren sker också avhysning så att den som köpt bostadsrätten vid tvångsförsäljningen kan flytta in i lägenheten.

De pengar som flyter in vid tvångsförsäljningen ska fördelas mellan olika intressen. Först och främst ska föreningen få obetalda årsavgifter, räntor och ersättning för vissa mindre kostnader. Därefter kommer eventuella kreditgivare som har bostadsrätten i pant som säkerhet för lån att få sina krav tillgodosedda. Det som återstår tillfaller bostadsrättshavaren. en bostadsrättsförening har alltid bästa rätt till betalning. Det finns dock en sak som förening ska tänka på. Om en bostadsrätt är pantsatt är föreningen skyldig att underrätta panthavaren (banken) om att det uppstår avgiftsskuld för bostadsrätten.

Denna skyldighet inträder om bostadsrättshavaren har mer än en månadsavgift i skuld och har dröjt mer än två veckor med betalningen för även nästa månadsavgift. Om föreningen missat detta har banken företräde till vissa delar av betalningarna som motsvarar de avgiftsskulder som fanns när föreningen var skyldig att underrätta. Därför ska man som förening se till att alltid bevaka om det finns pantsättningar i de bostadsrätter som eventuellt inte betalt avgiften. Har man lämnat bort den ekonomiska förvaltningen är det viktigt att se till att rutinerna fungerar med förvaltningen. Det finns medlemmar som är notoriskt slarviga med att betala avgiften i tid. De betalar ofta för sent men inom den stipulerade treveckorsperioden, vilket gör att de hela tiden återvinner bostadsrätten.

Styrelsen kan inte göra något annat än möjligen kräva ränta. Till slut tröttnar styrelsen att hålla på att tjata om vikten av att betala i tid. Här har lagstiftaren sedan några år försett föreningarna med ett verktyg. Man behöver nämligen inte längre acceptera att någon sätter sena betalningar i system. Till slut riskerar man sin bostadsrätt trots återvinningsrätten. En eller ett par förseningar är inte tillräckligt, men rör det sig om kanske sju åtta stycken lever man farligt som bostadsrättshavare. I ett sådant läge kan föreningen säga att medlemmen har förlorat sin rätt till att återvinna bostadsrätten.

I praktiken blir det domstol som får pröva hur allvarliga de upprepade förseningarna är och om man slutligen förlorat sin återvinningsrätt. att driva in obetalda avgifter och ytterst avhysa en medlem är ingen trevlig arbetsuppgift. Som styrelseledamot bor man kanske granne med den som inte betalar eller barnen leker med varandra. Man måste givetvis skilja på sak och person, men det är inte alltid lätt. Kanske har medlemmen råkat i personliga svårigheter. Enklast för en styrelse är att alltid överlämna till någon annan utomstående som hjälper till med det hela.

Självklart ska styrelsen själv ta första samtalet med medlemmen. Men den fortsatta processen bör lämpligtvis skötas av någon utanför föreningen. Det är inte bara svårt att mänskligt hantera det hela. Förfarandet med en indrivning av obetalda årsavgifter måste skötas juridiskt korrekt, annars riskerar man att avsevärt fördröja hanteringen. Det är lätt att bli irriterad över medlemmar som inte betalar och kräva snabba åtgärder. Men det är betydligt svårare att stå och titta på när kronofogden verkställer en avhysning.

© 2006 - 2017 Hittabrf.se och Bo bättre
Sveriges största faktaplats om bostadsrätt och bostadsrättsföreningar
Prenumerera | Kontakta oss | Om oss | Annonsera