Senaste nummer av Bo bättre Senaste nummer av Bo bättre
Hem
Sök bland Sveriges 27 800 bostadsrättsföreningar
 
Malmö | Göteborg | Stockholm
 Temaartiklar / fördjupning  Bo i bostadsrätt Bostadsrättsföreningar i Sverige Lagar, länkar, ekonomifakta  Branschguide med utvalda företag/leverantörer Vår Brf - styrelsens egna sidor Nyhetsbrev  
 Styrelseguiden
 Experter svarar på dina frågor
 Styrelsens roller och ansvar
  - Att välja styrelse
  - Styrelsearvode
  - Styrelsearvode i 200 Brf:er
  - Beräkna styrelsearvode
 Litteratur - föreningen bibliotek
 Tjänster och produkter


Ekonomi - vi jämför två föreningar

Styrelsen ställs ofta inför frågan om föreningen har bra ekonomi, inte minst från hugade spekulanter. Frågan är inte alldeles lätt att besvara då det är många faktorer som påverkar föreningens ekonomi. Man kan naturligtvis också ha olika syn på vad som är bra ekonomi.

En definition på bra ekonomi i en bostadsrättsförening är om budgeten är i balans d.v.s att intäkterna är lika stora som kostnaderna. En annan definition på bra ekonomi är om årsavgiften håller rätt nivå.

Nedanstående exempel visar skillnaderna på dessa två definitioner.

Två likvärdiga föreningar håller på med budgetarbete.
Föreningarna består båda av 60 st lgh, har en lägenhetsarea på 4.100 kvm, är byggda 1972 och står inför större reparationer de kommande 10 åren. Från början hade de samma belåning, men idag har Brf Kontroll lån på 12 500 000 och Brf Vågavinn 16 500 000.

  Brf Kontroll Brf Vågavinn
Avgift kr/kvm 745 kr/kvm 565 kr/kvm
Intäkter 2 943 800 2 431 300
(avgift för en normallägenhet) 4 088 kr/mån 3 376 kr/mån
 
Underhåll -225 500 -250 100
Drift -1 389 900 -1 439 100
Avskrivning -389 500 -164 000
Räntekostnad -527 500 -443 850
 
Avsättning framtida underhåll -410 000 -131 200
 
Budgeterat resultat 1 400 3 050


Båda föreningarna har således en budget i balans. Men vilken förening står bäst rustad inför framtiden?

Brf Kontroll har länge arbetet målmedvetet och byggt upp en reserv för framtida underhåll. De arbetar kontinuerligt med att se över avtal och upphandla i konkurrens. På så sätt håller man driftskostnaderna låga.

Föreningen skriver av enligt avskrivningsplan efter uppskattad livslängd på gjorda investeringar. Räntekostnaderna är i dagsläget höga men man fortsätter att sprida risker och binda lånen med olika löptider.

På så sätt ökar inte kostnaderna direkt när räntan stiger. Avsättningen till framtida underhåll är relativt hög men man arbetar kontinuerligt med att förbättra miljön för de boende. Underlag till avsättningen är en 20-årig underhållsplan. Man vet också att om cirka 7 år får föreningen börja betala inkomstskatt, en kostnad om cirka 130.000 kr om året. De funderar på att redan nu höja årsavgiften för att förbereda sig för denna kostnadsökning.

Brf Vågavinn betalar inte mer än nödvändigt vid något tillfälle. De chansar med rörliga räntor vilket varit lyckosamt under en längre tid.

Går räntan upp påverkar detta kostnaderna direkt. Avskrivningarna håller man låga då man resonerar som så att marknadsvärdet på fastigheten är mycket högre än belåningen. (Ett helt felaktigt resonemang i en bostadsrättsförening.) Driftskostnaderna försöker man hålla nere men då man inte gjort nödvändiga investeringar i värmesystem så springer värmekostnaderna iväg.

Avsättning sker till framtida underhåll men avsättningen är mycket blygsam.
Till avsättningen räknar man med de åtgärder som måste göras inom 5 år. Man vet att inkomstskatten kommer inom 10 år men den smällen får man ta när den kommer. Trots den betydligt högre månadsavgiften börjar nu överlåtelsepriserna i Brf Kontroll överstiga motsvarande lägenheter i Brf Vågavinn. Varför? Nedanstånde bild kan ge en förklaring.



Marknaden har helt enkelt genomskådat Brf Vågavinns ekonomi och sett att de är dåligt rustade för framtiden. Dessutom är de väldigt räntekänsliga. Risken för stora avgiftshöjningar framöver är mycket stor.

Slutsats: Föreningar som har som främsta mål att hålla årsavgiften låg förlorar på detta i längden. De föreningar som ser till att jämn kostnadsutveckling över tid vinner i längden.

Har just er förening bra ekonomi? Se om det går att utläsa i föreningens årsredovisning.

© 2006 - 2017 Hittabrf.se och Bo bättre
Sveriges största faktaplats om bostadsrätt och bostadsrättsföreningar
Prenumerera | Kontakta oss | Om oss | Annonsera